Grundstückgewinnsteuer berechnen: Rechner für alle 26 Kantone

Warum hier kein Prozentsatz steht

Andere Rechner nennen Ihnen eine Zahl. Wir tun es nicht, und das ist eine bewusste Entscheidung: Die Grundstückgewinnsteuer lässt sich nicht mit einem einzigen Prozentsatz je Kanton abbilden. Sie ist in den meisten Kantonen doppelt gestaffelt – progressiv nach Höhe des Gewinns und degressiv nach Besitzdauer –, und in mehreren Kantonen kommt ein kommunaler Faktor dazu. Zwei identische Gewinne im selben Kanton können deshalb unterschiedlich hoch besteuert werden.

Eine gerundete Zahl wäre in vielen Fällen um mehrere zehntausend Franken daneben. Wer danach seine Verkaufsentscheidung trifft, hat einen echten Schaden – und wir hätten ihn verursacht. Deshalb rechnet dieser Rechner das, was sich seriös rechnen lässt: Ihren steuerbaren Gewinn und welche Regeln auf Sie zutreffen. Die verbindliche Steuerberechnung macht das kantonale Steueramt, in vielen Kantonen kostenlos und vorab.

Monistisch oder dualistisch: der Unterschied, der Geld kostet

Die Schweiz kennt zwei Systeme, und welches gilt, entscheidet allein der Kanton, in dem die Liegenschaft liegt – nicht Ihr Wohnsitz und nicht der Sitz Ihrer Firma.

System	Privatperson	GmbH / AG	Besitzdauerrabatt für die Firma
Monistisch 9 Kantone	Grundstückgewinnsteuer	Grundstückgewinnsteuer – der Grundstückgewinn wird aus dem ordentlichen Gewinn herausgelöst	ja
Dualistisch 17 Kantone	Grundstückgewinnsteuer	keine Grundstückgewinnsteuer – der Gewinn läuft in die ordentliche Gewinnsteuer	nein

Alle 26 Kantone nach System

Monistisch — GGSt für alle	Dualistisch — GGSt nur für Privatpersonen
Zürich, Bern, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Schwyz, Nidwalden, Uri, Jura, Tessin	Aargau, Luzern, Zug, St. Gallen, Graubünden, Wallis, Solothurn, Freiburg, Neuenburg, Genf, Waadt, Thurgau, Schaffhausen, Obwalden, Glarus, Appenzell Ausserrhoden, Appenzell Innerrhoden

Alle 26 Kantone haben wir im Detail dokumentiert — System, Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch, mit Gesetzesartikeln und Quellen: Zürich, Bern, Aargau, Luzern, Zug, St. Gallen, Schwyz, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Thurgau, Solothurn und Graubünden.

Stand August 2026. Der Thurgau hat 2013 vom monistischen ins dualistische System gewechselt – ältere Übersichten führen ihn teils noch falsch. Systemwechsel sind selten, aber möglich; im Zweifel beim kantonalen Steueramt nachfragen.

Anlagekosten: der Hebel, den Sie selbst in der Hand haben

Der steuerbare Gewinn ist der Verkaufserlös minus die Anlagekosten. Am Erlös lässt sich wenig drehen – an den Anlagekosten schon, und zwar völlig legal, indem Sie belegen können, was Sie investiert haben.

Wertvermehrend – erhöht die Anlagekosten: Anbau, Aufstockung, neue Grundrisse, erstmalige Einrichtung, energetische Verbesserung über den bisherigen Standard, Hebung des Ausbaustandards.
Werterhaltend – erhöht sie nicht: Reparatur, gleichwertiger Ersatz, Malerarbeiten, Service. Diese Kosten sind laufender Unterhalt.
Ebenfalls abzugsfähig: Kaufnebenkosten von damals sowie die Verkaufskosten – Notariat, Grundbuch, Maklerhonorar, Inseratskosten und eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung der Hypothek.

Besitzdauer: Zuschlag am Anfang, Rabatt später

Wo die Grundstückgewinnsteuer greift, ist sie fast überall nach Haltedauer gestaffelt. Kurze Besitzdauer wird mit einem Zuschlag belegt, lange Haltedauer mit einer Ermässigung.

Der Kanton Zürich schreibt es ausdrücklich fest: Bei einer Besitzdauer von weniger als einem Jahr erhöht sich die Steuer um 50 Prozent, bei weniger als zwei Jahren um 25 Prozent (§ 225 Absatz 2 Steuergesetz des Kantons Zürich). Andere Kantone kennen vergleichbare Zuschläge mit eigenen Schwellen und eigenen Sätzen. Umgekehrt beginnt die Ermässigung je nach Kanton nach etwa fünf Jahren und kann bei sehr langer Haltedauer die Hälfte der Steuer ausmachen.

Für Privatpersonen ist das ein echter Planungshebel. Für eine Firma nur dann, wenn die Liegenschaft in einem monistischen Kanton liegt – sonst existiert dieser Hebel gar nicht.

Wer zahlt, wann, und was passiert bei Verlust

Schuldner ist die Verkäuferschaft. Die Steuer fällt mit der Handänderung an, also mit der Eigentumsübertragung im Grundbuch.
In mehreren Kantonen besteht ein gesetzliches Grundpfandrecht für die Grundstückgewinnsteuer. Bleibt sie unbezahlt, kann das Amt auf die Liegenschaft greifen – weshalb Notariate den mutmasslichen Betrag beim Verkauf oft zurückbehalten.
Verkaufen Sie mit Verlust, fällt keine Grundstückgewinnsteuer an. Ob und wie der Verlust sonst verrechenbar ist, unterscheidet sich stark nach Kanton und danach, ob Sie privat oder als Firma halten.
Ein Aufschub ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, etwa bei Erbgang, bei güterrechtlicher Auseinandersetzung unter Ehegatten oder bei der Ersatzbeschaffung selbstbewohnten Wohneigentums. Aufschub heisst gestundet, nicht erlassen: Die Steuer wandert mit und wird beim nächsten steuerauslösenden Verkauf fällig.

Häufige Fragen

Fragen zur Grundstückgewinnsteuer

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Eine kantonale Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie. Bemessen wird sie auf dem Verkaufserlös abzüglich der Anlagekosten – also Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen sowie Kauf- und Verkaufsnebenkosten.

Was bedeutet monistisch und dualistisch?

Im monistischen System erheben die Kantone die Grundstückgewinnsteuer von allen Verkäufern, auch von GmbH und AG. Im dualistischen System nur von Privatpersonen; juristische Personen versteuern den Gewinn dort in der ordentlichen Gewinnsteuer. Monistisch sind Zürich, Bern, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Schwyz, Nidwalden, Uri, Jura und Tessin – die übrigen 17 Kantone sind dualistisch.

Zahlt eine GmbH Grundstückgewinnsteuer?

Das hängt vom Kanton der Liegenschaft ab. In den neun monistischen Kantonen ja. In den 17 dualistischen Kantonen nein – dort fällt der Gewinn in die ordentliche Gewinnsteuer. Wichtige Folge: Den Besitzdauerrabatt gibt es dort für die Firma nicht, weil es keine Grundstückgewinnsteuer gibt, die sich ermässigen könnte.

Senkt eine längere Haltedauer die Steuer?

Wo die Grundstückgewinnsteuer greift, ja: Kurze Besitzdauer wird mit einem Zuschlag belegt, lange mit einer Ermässigung. Im Kanton Zürich beträgt der Zuschlag 50 Prozent bei weniger als einem Jahr und 25 Prozent bei weniger als zwei Jahren. Für eine Firma in einem dualistischen Kanton wirkt die Haltedauer dagegen gar nicht.

Welche Kosten kann ich abziehen?

Den seinerzeitigen Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen wie Anbau, Aufstockung oder eine Hebung des Ausbaustandards, sowie Kauf- und Verkaufsnebenkosten – Notariat, Grundbuch, Maklerhonorar, Inserate und eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung. Laufender Unterhalt und gleichwertiger Ersatz zählen nicht.

Wo bekomme ich die verbindliche Berechnung?

Bei der Steuerverwaltung des Kantons, in dem die Liegenschaft liegt. Viele Kantone erteilen vorab und kostenlos eine unverbindliche Berechnung, wenn Sie Kaufpreis, Investitionen und den erwarteten Verkaufspreis einreichen. Massgebend ist der Ort der Liegenschaft, nicht Ihr Wohnsitz.

Was passiert, wenn ich mit Verlust verkaufe?

Dann fällt keine Grundstückgewinnsteuer an, weil es keinen Gewinn gibt. Ob sich der Verlust anderweitig verrechnen lässt, hängt vom Kanton ab und davon, ob Sie privat oder über eine Firma halten – das gehört zur Treuhänderin.

Grundstückgewinnsteuer: Was in Ihrem Kanton gilt

Wie hoch ist der steuerbare Gewinn?