Immobilie verkaufen in Basel-Stadt: Was hier anders ist

Grundstückgewinnsteuer im Kanton Basel-Stadt

Proportionaler Satz, degressiv nach Besitzdauer, in zwei Spuren (§ 109 StG): für dauernd selbstgenutzte Wohnliegenschaften 30 % in den ersten fünf Jahren, für alle übrigen Grundstücke 60 %; beide Spuren sinken jährlich und münden ab dem 25. Jahr bei einheitlich 12 %. Bei hohen wertvermehrenden Aufwendungen ermässigt sich die 60-%-Spur zusätzlich (bis auf 30 %, § 109 Abs. 4). Gewinne unter CHF 500 sind steuerfrei.

Es gibt keinen separaten Zuschlag — der hohe Einstiegssatz von 60 beziehungsweise 30 Prozent in den ersten fünf Besitzjahren ist der eingebaute Mechanismus gegen kurze Haltedauer (§ 109 Abs. 1 und 3 StG).

Die Degression ist direkt im Tarif: ab dem sechsten Jahr sinkt der Satz jährlich (60-%-Spur zunächst um 3,9 Prozentpunkte), bis beide Spuren ab dem 25. Jahr bei 12 Prozent liegen (§ 109 StG).

Steueraufschub unter anderem bei Erbgang, Schenkung, güterrechtlichen Übertragungen unter Ehegatten, Umstrukturierungen und bei Ersatzbeschaffung einer selbstgenutzten Wohnliegenschaft in der Schweiz — laut Steuerverwaltung bei voller Reinvestition innert zwei Jahren (§ 105 StG).

Wie hoch Ihr steuerbarer Gewinn ist, rechnet der Grundstückgewinnsteuer-Rechner aus. Die verbindliche Steuerberechnung macht die kantonale Steuerverwaltung.

Handänderungssteuer

Basel-Stadt erhebt eine klassische Handänderungssteuer im eigenen Gesetz (HStG, SG 650.100). Der eidgenössisch seltene Punkt: Beim privilegierten Erwerb selbstbewohnten Wohneigentums zum Satz von 1,5 Prozent ist gesetzlich die verkaufende Partei steuerpflichtig. Verfahren: Selbstveranlagung innert eines Monats, und das Grundbuch trägt erst ein, wenn die Steuer bezahlt oder sichergestellt ist (Handänderungssteuervisum bei der Staatskasse). Eine Halbierung der Steuer ist im Grossen Rat im März 2026 endgültig gescheitert — die Sätze gelten unverändert.

Beurkundung und Notariat

Basel-Stadt kennt das freiberufliche (lateinische) Notariat: freie Wahl unter den im Kanton zugelassenen Notarinnen und Notaren. Aber: Beurkundungen über baselstädtische Grundstücke sind den baselstädtischen Notaren vorbehalten (§ 2 Abs. 3 NotG) — ein ausserkantonaler Notar kann keinen Basler Grundstückskauf beurkunden. Aufsicht: Notariatsaufsichtskommission.

Bindender Tarif (Notariatstarif, SG 292.400): Übertragung von Grundeigentum 0,25 % bis CHF 2 Millionen (mindestens CHF 500), degressiv auf höheren Werten, höchstens CHF 50'000.

Grundbuch und Grundbuchauszug

Ein einziges kantonales Amt: das Grundbuch- und Vermessungsamt (GVA) in Basel, Dufourstrasse 40/50 — keine Bezirksämter.

Über das offizielle Online-Bestellformular des GVA (Teilauszug mit Bezeichnung, Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundlasten); Lieferung elektronisch oder per Post.

Die offizielle Gebühr ist online nicht publiziert; Bestellung und Preis ergeben sich aus dem Bestellformular.

Was im Kanton Basel-Stadt anders läuft

• Zweigleisiger Tarif: 30 % für selbstbewohnte Wohnliegenschaften gegenüber 60 % für Renditeobjekte, Zweitwohnungen und Bauland in den ersten fünf Jahren — die Nutzung entscheidet über die Halbierung des Einstiegssatzes.
• Im privilegierten Handänderungssteuer-Fall (1,5 %, selbstbewohntes Wohneigentum) schuldet gesetzlich die Verkäuferschaft die Steuer — eidgenössisch selten und verhandlungsrelevant.
• Grundbuch-Sperre: Eingetragen wird erst, wenn die Handänderungssteuer bezahlt oder sichergestellt ist (§ 13 HStG).
• Juristische Personen zahlen zusätzlich eine kantonale Grundstücksteuer (Minimalsteuer) von 2 Promille auf ihre Basler Grundstücke (§§ 111–115 StG).
• Nur Basler Notare dürfen Basler Grundstücke beurkunden (§ 2 Abs. 3 NotG) — trotz freiem Notariat.
• Politik-Stand: Die Halbierung der Handänderungssteuer ist im Grossen Rat im März 2026 endgültig gescheitert; 3 %/1,5 % gelten weiter.

Ohne Makler verkaufen im Kanton Basel-Stadt

Der Ablauf selbst unterscheidet sich nicht vom Rest der Schweiz: bewerten, Unterlagen zusammenstellen, inserieren, besichtigen, verhandeln, beurkunden. Den vollständigen Weg beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen ohne Makler, die Unterlagen die Checkliste.

Kantonal unterscheiden sich vor allem die Steuern und die Beurkundung — genau das steht weiter oben auf dieser Seite.