Immobilie verkaufen in Graubünden: Was hier anders ist

Grundstückgewinnsteuer im Kanton Graubünden

Progressiver Stufentarif nach Gewinnhöhe (Art. 52 Abs. 1 StG): 5 % für die ersten rund CHF 10'000, je 1 Prozentpunkt mehr pro weitere — bis zur Deckelung der Gesamtsteuer auf 15 % des Gesamtgewinns. Gewinne unter rund CHF 4'600 pro Jahr sind steuerfrei (Beträge indexiert). Entscheidend: Die Gemeinde erhebt die GGSt zusätzlich in Höhe der Kantonssteuer (Art. 6 Abs. 1 GKStG) — effektiv also bis zu 2 × 15 % Belastung.

Bei einer Eigentumsdauer unter zwei Jahren erhöht sich der Steuerbetrag um 2 Prozent für jeden fehlenden Monat (Art. 53 Abs. 2 StG).

Bei über zehn Jahren Eigentumsdauer ermässigt sich die Steuer um 1,5 Prozent pro weiterem vollem Jahr, maximal 51 Prozent (Art. 53 Abs. 1 StG).

Aufschub bei Erbgang, Schenkung, Eigentumswechsel unter Ehegatten und Landumlegungen (Art. 43 StG). Bündner Besonderheit bei Ersatzbeschaffung selbstbewohnten Wohneigentums: kein klassischer Aufschub, sondern zinslose Rückerstattung auf Gesuch bei Reinvestition innert zwei Jahren (Art. 44 StG). Zusätzlich: Geldwertkorrektur der Anlagekosten (Art. 50) und Verlustabzug über zehn Jahre (Art. 51).

Wie hoch Ihr steuerbarer Gewinn ist, rechnet der Grundstückgewinnsteuer-Rechner aus. Die verbindliche Steuerberechnung macht die kantonale Steuerverwaltung.

Handänderungssteuer

Graubünden ist — neben Appenzell Ausserrhoden und St. Gallen — einer von drei Kantonen mit rein kommunaler Handänderungssteuer: Der Kanton erhebt keine (Bundesgericht, BGE 140 I 176). Ob Ihre Gemeinde eine Steuer kennt und zu welchem Satz, steht in deren formellem Gesetz — der Spielraum reicht von 0 bis 2 Prozent. Erfasst werden auch wirtschaftliche Handänderungen, etwa der Verkauf von Anteilen an Immobiliengesellschaften.

Beurkundung und Notariat

Vier Beurkundungswege stehen offen: Kreisnotare, Regionalnotare (örtlich beschränkt), freie Anwalts-Notare — und die Grundbuchverwalter, die Grundstücksgeschäfte ihres Grundbuchkreises selbst beurkunden dürfen (Notariatsgesetz GR). Bei Amts- und Regionalnotaren sowie Grundbuchverwaltern gilt die örtliche Kreisbindung; freie Notare können Sie frei wählen. Register und Aufsicht: Notariatskommission Graubünden.

Tarifiert durch die Verordnung über die Notariatsgebühren (BR 210.370) — nicht frei verhandelbar; die konkreten Ansätze erfährt die Urkundsperson.

Grundbuch und Grundbuchauszug

Regionale Grundbuchämter nach Grundbuchkreisen (z. B. Chur inklusive Arosa, Thusis, Maloja/St. Moritz, Klosters). Fachaufsicht: Grundbuchinspektorat (GIHA) in Chur; das zuständige Amt finden Sie über die Amtssuche des Bundesamts für Justiz.

Beim zuständigen Grundbuchamt; Grundeigentümer haben uneingeschränktes Einsichtsrecht, Dritte bei glaubhaftem Interesse. Bestellung teils über Online-Formulare (z. B. Stadt Chur), Zustellung per Post oder Abholung.

CHF 50 pro Grundbuchauszug (Verordnung BR 217.200, publiziert vom Online-Schalter Chur).

Was im Kanton Graubünden anders läuft

• Doppelbelastung: Die Gemeinde erhebt die Grundstückgewinnsteuer zusätzlich in Höhe der Kantonssteuer — effektiv bis zu 2 × 15 % des Gewinns (Art. 6 Abs. 1 GKStG).
• Handänderungssteuer ist reine, fakultative Gemeindesache (nur drei Kantone schweizweit): 0 bis maximal 2 %, je nach Gemeinde.
• Ersatzbeschaffung läuft über zinslose Rückerstattung auf Gesuch statt über klassischen Aufschub (Art. 44 StG).
• Der Grundbuchverwalter darf Grundstücksgeschäfte im eigenen Kreis selbst beurkunden — Beurkundung ohne externen Notar ist möglich.
• Gesetzliches Pfandrecht am Grundstück für die Grundstückgewinnsteuer — Sicherstellung aus dem Kaufpreis ist üblich.
• Auch der Verkauf von Anteilen an Immobiliengesellschaften kann die (kommunale) Handänderungssteuer auslösen — wirtschaftliche Handänderung.

Ohne Makler verkaufen im Kanton Graubünden

Der Ablauf selbst unterscheidet sich nicht vom Rest der Schweiz: bewerten, Unterlagen zusammenstellen, inserieren, besichtigen, verhandeln, beurkunden. Den vollständigen Weg beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen ohne Makler, die Unterlagen die Checkliste.

Kantonal unterscheiden sich vor allem die Steuern und die Beurkundung — genau das steht weiter oben auf dieser Seite.