Immobilie verkaufen im Kanton Bern: Was hier anders ist

Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern

Progressiv nach Gewinnhöhe: einfache Steuer von 1,44 % (erste CHF 2'800) bis 8,10 % (Art. 146 StG). Die wirksame Steuer ergibt sich erst durch Multiplikation mit der kantonalen Steueranlage (2026: 2,975) und der kommunalen Steueranlage der Gemeinde (z. B. Stadt Bern 1,54) — plus allenfalls Kirchgemeinde. Die effektive Belastung hängt damit auch von der Gemeinde ab.

Besitzdauer unter einem Jahr: Zuschlag von 70 Prozent; danach gestaffelt 50/35/20/10 Prozent bis zum fünften Jahr (Art. 147 Abs. 1 StG). Kein Zuschlag unter anderem bei Erbschaftsliquidation oder Verkaufszwang aus persönlichen Gründen (Art. 147 Abs. 2).

Ab fünf Jahren Eigentum ermässigt sich der steuerbare Gewinn um je 2 Prozent pro vollem Jahr seit Erwerb, höchstens 70 Prozent (Besitzesdauerabzug, Art. 144 Abs. 1 StG).

Steueraufschub unter anderem bei Erbgang, Schenkung, Erbvorbezug (Art. 131 StG), Umstrukturierungen (Art. 133) und bei der Ersatzbeschaffung einer dauernd selbstgenutzten Wohnliegenschaft in der Schweiz (Art. 134). Gewinne unter CHF 5'300 sind steuerfrei (Art. 128 Abs. 2).

Wie hoch Ihr steuerbarer Gewinn ist, rechnet der Grundstückgewinnsteuer-Rechner aus. Die verbindliche Steuerberechnung macht die kantonale Steuerverwaltung.

Handänderungssteuer

Der Kanton Bern erhebt eine Handänderungssteuer von 1,8 Prozent des Kaufpreises (HStG, BSG 215.326.2). Steuerpflichtig ist gesetzlich die Käuferschaft — für Sie als Verkäufer ist sie dennoch relevant, weil sie deren Rechnung belastet und in Verhandlungen ein Thema wird. Steuerfrei sind unter anderem Erbgang, Schenkung und Übertragungen unter Ehegatten. Bemerkenswert: die Befreiung für Hauptwohnsitze bis CHF 800'000 bei mindestens zweijähriger durchgehender Nutzung.

Beurkundung und Notariat

Bern kennt das freie Berufsnotariat: Sie wählen die Urkundsperson frei. Mit einer Einschränkung: Beurkundungen über dingliche Rechte an bernischen Grundstücken dürfen nur im Kanton Bern eingetragene Notarinnen und Notare vornehmen. Die Aufsicht führt die Notariatsaufsicht beim Kantonalen Grundbuchamt.

Kantonal tarifiert (GebVN, BSG 169.81): gestaffelter Rahmentarif nach Geschäftswert, Zeitaufwand CHF 250–400 pro Stunde, zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer.

Grundbuch und Grundbuchauszug

Das Kantonale Grundbuchamt führt das Grundbuch über fünf regionale Grundbuchämter und zwei Dienststellen (Ostermundigen, Wangen a.A., Thun, Frutigen, Interlaken, Nidau, Courtelary) — vollständig elektronisch.

Bestellung über das Online-Formular des Kantonalen Grundbuchamts; das zuständige Amt finden Sie über die Standortsuche. Die Eigentumsauskunft ist öffentlich, vertiefte Einsicht braucht ein glaubhaftes Interesse.

Unbeglaubigter Hauptbuchauszug CHF 20 (jedes weitere Grundstück desselben Eigentümers CHF 10), Beglaubigung +CHF 20 (GebV Anhang 4B).

Was im Kanton Bern anders läuft

• Monistisch: Auch eine GmbH oder AG zahlt Grundstückgewinnsteuer. Ausnahme des Systems: gewerbsmässiger Grundstückhandel fällt in die Einkommens- beziehungsweise Gewinnsteuer (Art. 129 Abs. 1 lit. a StG).
• Die Grundstückgewinnsteuer wird auch für die Kirchgemeinden der Landeskirchen erhoben — konfessionsabhängig und schweizweit selten.
• Zeitpunkt der Gewinnerzielung ist der Grundbucheintrag — nicht der Vertragsabschluss und nicht die Kaufpreiszahlung.
• Für die geschuldete Grundstückgewinnsteuer besteht ein gesetzliches Grundpfandrecht zugunsten von Kanton und Gemeinde — auch ohne Grundbucheintrag. Notariate behalten deshalb oft einen Betrag zurück.
• Freie Notarwahl, aber territorial gebunden: an bernischen Grundstücken dürfen nur im Kanton Bern eingetragene Notare beurkunden.
• Die Handänderungssteuer wird vom Grundbuchamt veranlagt, nicht von der Steuerverwaltung — mit Stundungs- und Pfandrechtmechanismus beim Hauptwohnsitz-Privileg.

Ohne Makler verkaufen im Kanton Bern

Der Ablauf selbst unterscheidet sich nicht vom Rest der Schweiz: bewerten, Unterlagen zusammenstellen, inserieren, besichtigen, verhandeln, beurkunden. Den vollständigen Weg beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen ohne Makler, die Unterlagen die Checkliste.

Kantonal unterscheiden sich vor allem die Steuern und die Beurkundung — genau das steht weiter oben auf dieser Seite.