Kann ich einen Maklervertrag jederzeit kündigen?

Das regelt Ihr Vertrag. Üblich sind Laufzeiten von drei bis sechs Monaten mit einer darin festgehaltenen Kündigungsfrist. Kündigen Sie schriftlich, halten Sie die vereinbarte Frist ein und lassen Sie sich das Vertragsende schriftlich bestätigen. Was im Vertrag zur ordentlichen und allfälligen ausserordentlichen Kündigung steht, ist massgebend – lesen Sie diese Passagen, bevor Sie etwas unternehmen.

Darf ich während eines Alleinauftrags selbst einen Käufer suchen?

Nur mit Provisionsfolge: Beim Alleinauftrag (Exklusivmandat) ist die Courtage auch dann geschuldet, wenn Sie den Käufer während der Mandatsdauer selbst finden – genau das ist der Zweck der Exklusivität aus Maklersicht. Wer selbst verkaufen will, wartet das Vertragsende ab oder einigt sich mit dem Makler schriftlich auf eine Auflösung des Mandats.

Was ist die Nachwirkungsfrist im Mäklervertrag?

Die Nachwirkungsfrist (Kundenschutzklausel) verpflichtet Sie, dem Makler auch nach Vertragsende Provision zu zahlen, wenn Sie an einen Käufer verkaufen, den er nachweislich während der Mandatsdauer zugeführt hat. Die Klausel gilt meist mehrere Monate. Sie sollte zeitlich klar begrenzt sein und nur dokumentiert zugeführte Käufer betreffen, nicht pauschal jeden späteren Käufer.

Muss ich bei der Kündigung etwas bezahlen?

Nach dem Erfolgsprinzip entsteht ohne zustande gekommenen Verkauf in der Regel kein Provisionsanspruch – das Vermarktungsrisiko liegt beim Makler. Prüfen Sie aber den Vertrag auf separat ausgewiesene Aufwandsentschädigungen, etwa für Sondermarketing, die unabhängig vom Verkaufserfolg verrechnet werden können. Ist eine geforderte Vergütung im Verhältnis zur Leistung unverhältnismässig hoch, kann ein Gericht sie auf Antrag nach Artikel 417 OR herabsetzen.

Wie vermeide ich Doppelcourtage?

Drei Massnahmen: Verlangen Sie vor Vertragsende schriftlich die Liste der Käufer, die der Makler als von ihm zugeführt betrachtet. Starten Sie Ihre eigene Vermarktung beim Alleinauftrag erst nach Vertragsende, beim einfachen Auftrag dürfen Sie parallel arbeiten. Und dokumentieren Sie für jeden neuen Interessenten Datum und Kontaktweg – so können Sie bei Streit nachweisen, wer den Käufer tatsächlich zugeführt hat.

Maklervertrag kündigen: Fristen, Fallen und der Wechsel zum Selbstverkauf

Sie haben einen Mäklervertrag unterschrieben und wollen nun doch selbst verkaufen? Was dann geht – und was teuer werden kann – hängt fast vollständig davon ab, was im Vertrag steht. Dieser Ratgeber zeigt die typischen Klauseln, die saubere Kündigung und den Übergang in die Eigenvermarktung.

Zuletzt geprüft: 20. August 2026 · Bellevue Estates GmbH, Pfäffikon SZ

Kurz beantwortet

Ob Sie kündigen und selbst verkaufen dürfen, steht im Vertrag: Laufzeit, Kündigungsfrist und Mandatsart. Bei einem einfachen Auftrag dürfen Sie parallel selbst verkaufen; bei einem Alleinauftrag wird auch Ihr eigener Verkauf provisionspflichtig. Nach der Kündigung gilt meist eine Nachwirkungsfrist für Käufer, die der Makler nachweislich zugeführt hat. Kündigen Sie schriftlich und verlangen Sie eine dokumentierte Käuferliste.

Zuerst prüfen: Welchen Vertrag haben Sie unterschrieben?

Rechtliche Grundlage ist der Mäklervertrag nach Artikel 412 bis 418 OR, ergänzt durch die Regeln des einfachen Auftrags nach Artikel 394 ff. OR. Der Vertrag muss nicht schriftlich sein, ist es in der Praxis aber fast immer. Bevor Sie kündigen oder selbst inserieren, lesen Sie drei Stellen genau: die Mandatsart, die Bestimmungen zu Laufzeit und Kündigung sowie die Nachwirkungsklausel.

Alleinauftrag (Exklusivmandat): Sie beauftragen nur einen Makler. Im Gegenzug können Sie während der Laufzeit nicht selbst oder über einen anderen Makler verkaufen, ohne provisionspflichtig zu werden – auch dann nicht, wenn Sie den Käufer selbst gefunden haben.
Einfacher Auftrag: Sie können parallel mehrere Makler beauftragen oder den Verkauf zusätzlich in Eigenregie versuchen. Provisionspflichtig wird nur, wer den Käufer tatsächlich vermittelt.

Laufzeit und Kündigungsfrist: Was üblich ist

Üblich sind Laufzeiten von drei bis sechs Monaten, häufig mit Verlängerungsoption. Die Kündigungsfrist steht im Vertrag – ebenso, ob und zu welchen Bedingungen eine vorzeitige Kündigung möglich ist. Kündigen Sie grundsätzlich schriftlich und so, dass Sie den Zugang belegen können, und lassen Sie sich das Vertragsende schriftlich bestätigen. Mündliche Absprachen sind im Streitfall kaum durchsetzbar.

Beruhigend für die meisten Verkäufer: Die Provision folgt dem Erfolgsprinzip. Kommt kein Verkauf zustande, entsteht in der Regel kein Honoraranspruch – das Vermarktungsrisiko trägt der Makler. Kündigen Sie, bevor ein Käufer zugeführt wurde, schulden Sie deshalb üblicherweise keine Courtage. Prüfen Sie aber, ob der Vertrag einzelne Leistungen separat ausweist, etwa Sondermarketing wie Drohnenaufnahmen oder Homestaging, die unabhängig vom Verkaufserfolg verrechnet werden können.

Die Doppelcourtage-Falle: Nachwirkungsfrist und Alleinauftrag

Die häufigste Falle beim Wechsel in den Selbstverkauf ist die Nachwirkungsfrist, auch Kundenschutzklausel genannt: Verkaufen Sie nach Vertragsende an einen Käufer, den der Makler während der Mandatsdauer nachweislich zugeführt hat, bleibt die Provision oft trotzdem geschuldet – meist für mehrere Monate nach Vertragsende. Wer das übersieht und nach der Kündigung an einen Makler-Kontakt verkauft, zahlt die Courtage zusätzlich zu den eigenen Vermarktungskosten.

Die zweite Falle betrifft laufende Alleinaufträge: Finden Sie während der Mandatsdauer selbst einen Käufer und verkaufen, wird trotzdem die volle Courtage fällig. Doppelcourtage entsteht also auf zwei Wegen – durch den Käufer aus der Maklerzeit nach der Kündigung oder durch den Eigenverkauf während eines Exklusivmandats.

Verlangen Sie vor oder mit der Kündigung schriftlich die Liste der Käufer, die der Makler als von ihm zugeführt betrachtet, inklusive Datum des Kontakts.
Achten Sie darauf, dass die Nachwirkungsfrist zeitlich klar begrenzt ist und nur nachweislich, dokumentiert zugeführte Käufer betrifft.
Dokumentieren Sie bei jedem neuen Interessenten ab der eigenen Aufschaltung Datum und Kontaktweg – im Streitfall entscheidet, wer den Käufer zugeführt hat, nicht wer zuerst mit ihm telefoniert hat.

Schritt für Schritt aus dem Mäklervertrag

Vertrag lesen: Mandatsart, Laufzeit, Kündigungsfrist und Nachwirkungsklausel notieren.
Schriftlich kündigen und das Vertragsende schriftlich bestätigen lassen.
Die dokumentierte Liste der zugeführten Käufer anfordern.
Klären, ob Sie vom Makler erstellte Fotos und Texte weiterverwenden dürfen – diese Zusage schriftlich festhalten, sonst neu erstellen.
Zeitpunkt der eigenen Aufschaltung wählen: beim Alleinauftrag erst nach Vertragsende, beim einfachen Auftrag parallel möglich.
Eigenvermarktung vorbereiten: Bewertung, Unterlagen, Inserat und Besichtigungskonzept bereitlegen, bevor das Mandat ausläuft.

Was Sie in dieser Phase zusätzlich an Unterlagen brauchen – vom Grundbuchauszug bis zum allfälligen Energieausweis – steht in der Hausverkauf-Checkliste.

Der Übergang zur Eigenvermarktung

Nach dem Vertragsende übernehmen Sie, wofür der Makler seine 2 bis 3 Prozent zuzüglich 8,1 Prozent Mehrwertsteuer erhalten hätte: Bewertung, Inserat, Besichtigungen, Verhandlung und Abwicklung bis zur Beurkundung. Der Ablauf ist im Ratgeber Haus verkaufen ohne Makler Schritt für Schritt beschrieben.

Die Grössenordnung der Ersparnis: Bei CHF 1'000'000 Verkaufspreis entsprechen 2 bis 3 Prozent CHF 20'000 bis 30'000 plus Mehrwertsteuer. Dem steht ein Inseratspaket von CHF 199 bis 599 gegenüber, je nach Laufzeit und Leistung – siehe Preise. Was die Courtage bei Ihrem konkreten Preis ausmacht, rechnet der Maklerprovisions-Rechner.

Damit der Selbstverkauf nicht an der Preisfrage scheitert, lohnt sich vor der Aufschaltung eine datenbasierte Bewertung. Der Marktwertbericht für CHF 189 nutzt ein hedonisches Modell von PriceHubble – denselben Standard, mit dem auch Schweizer Banken belehnen – und ersetzt die Maklerschätzung, die mit der Kündigung wegfällt.

Was sich durch den Wechsel nicht ändert

Drei Dinge bleiben identisch, ob mit oder ohne Makler: Der Grundstückkaufvertrag muss nach Artikel 216 OR öffentlich beurkundet werden, sonst ist er nichtig. Die Grundstückgewinnsteuer bleibt als Verkäuferpflicht bestehen. Und eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Auflösung der Hypothek fällt unabhängig vom Verkaufsweg an.

Die vollständige Übersicht aller Kostenblöcke und wer sie trägt, finden Sie im Ratgeber Verkaufskosten einer Immobilie. Wer unsicher ist, ob der Selbstverkauf zur eigenen Situation passt, liest vor der Kündigung die Abwägung Makler oder selber verkaufen.