Was ein Immobilienverkauf den Eigentümer wirklich kostet
Die meisten rechnen mit der Maklerprovision – und werden von den übrigen Posten überrascht. Hier steht die vollständige Liste, wer welchen Teil trägt und welche Posten verhandelbar sind.
Beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz fallen an: Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn (kantonal, meist der grösste Posten), Notariats- und Grundbuchgebühren, in einigen Kantonen eine Handänderungssteuer, allenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung der Hypothek – und die Maklerprovision von üblicherweise 2 bis 3 Prozent, sofern Sie einen beauftragen.
Die vollständige Kostenliste im Überblick
Verkaufskosten zerfallen in drei Gruppen: Steuern, die vom Gewinn und vom Kanton abhängen, Transaktionskosten rund um die Beurkundung, und Vermarktungskosten, die Sie als Einzige wirklich steuern können. Die folgende Tabelle zeigt, welcher Posten typischerweise auf wen fällt.
| Posten | Grössenordnung | üblich zulasten |
|---|---|---|
| Grundstückgewinnsteuer | kantonal, abhängig von Gewinn und Besitzdauer | Verkäuferschaft |
| Notariat (Beurkundung) | je nach Kanton und Kaufpreis | meist hälftig geteilt |
| Grundbuchgebühren | je nach Kanton, promillebasiert | meist hälftig geteilt |
| Handänderungssteuer | nur in einem Teil der Kantone | je nach Kanton und Vereinbarung |
| Vorfälligkeitsentschädigung | abhängig von Restlaufzeit und Zinsdifferenz | Verkäuferschaft |
| Löschung Schuldbrief / Pfandrecht | Gebühr des Grundbuchamts | Verkäuferschaft |
| Maklerprovision | üblich 2–3 % zzgl. 8,1 % MwSt. | wer den Auftrag erteilt |
| Vermarktung (Inserat, Fotos, Unterlagen) | wenige hundert Franken bis mehrere Tausend | Verkäuferschaft |
| Immobilienbewertung | je nach Anbieter und Tiefe | Verkäuferschaft |
Grundstückgewinnsteuer: meist der grösste Einzelposten
Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: Verkaufserlös minus Anlagekosten. Anlagekosten sind der seinerzeitige Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen und die Kauf- wie Verkaufsnebenkosten.
Die Höhe ist kantonal geregelt und meist doppelt gestaffelt – progressiv nach Höhe des Gewinns und degressiv nach Besitzdauer. Wer kurz nach dem Kauf verkauft, zahlt in vielen Kantonen einen Zuschlag; wer lange gehalten hat, eine ermässigte Steuer. Welches System in Ihrem Kanton gilt und wie hoch Ihr steuerbarer Gewinn ist, rechnet der Grundstückgewinnsteuer-Rechner aus.
Ein Punkt, der oft übersehen wird: In mehreren Kantonen besteht für die Grundstückgewinnsteuer ein gesetzliches Grundpfandrecht. Bleibt sie unbezahlt, kann das Steueramt auf die Liegenschaft greifen – auch wenn diese längst der Käuferschaft gehört. Deshalb behalten Notariate den mutmasslichen Betrag beim Verkauf häufig zurück.
Handänderungssteuer: gibt es längst nicht überall
Die Handänderungssteuer ist eine reine Transaktionssteuer auf den Eigentumsübergang – sie hat mit Gewinn nichts zu tun und fällt auch an, wenn Sie mit Verlust verkaufen. Entscheidend: Nicht alle Kantone erheben sie, und einige haben sie abgeschafft.
- Keine klassische Handänderungssteuer erheben unter anderem Zürich, Aargau, Schwyz und Zug. «Klassisch» ist dabei das Stichwort: Auch diese Kantone verlangen Grundbuchgebühren oder -abgaben – Zürich 1 Promille des Verkehrswerts, der Aargau eine Grundbuchabgabe von 4 Promille des Kaufpreises. Klein gegenüber einer echten Handänderungssteuer, aber nicht null.
- Mit Handänderungssteuer rechnen Sie unter anderem in Bern, Luzern, Wallis und der Waadt. Die Sätze liegen dort im tiefen einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises.
- Wer sie zahlt, ist teilweise Vereinbarungssache. In manchen Kantonen schreibt das Gesetz die Käuferschaft vor, in anderen ist die Aufteilung frei – und damit ein Verhandlungspunkt im Kaufvertrag.
Notariat und Grundbuch: nicht verhandelbar, aber kalkulierbar
Der Grundstückkaufvertrag muss in der Schweiz öffentlich beurkundet werden – ohne Beurkundung ist er nichtig und es findet keine Eintragung im Grundbuch statt. Diese Kosten fallen unabhängig davon an, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen.
Je nach Kanton beurkundet ein Amtsnotariat oder eine freiberufliche Urkundsperson. Beim Amtsnotariat sind die Gebühren tarifiert, bei freien Notariaten teils verhandelbar. Üblich ist, dass sich Käufer- und Verkäuferschaft Notariats- und Grundbuchgebühren hälftig teilen – zwingend ist das nicht, es gehört in den Kaufvertrag.
Dazu kommt bei bestehender Hypothek die Löschung oder Übertragung des Schuldbriefs. Ein kleiner Posten, der aber gerne vergessen wird.
Maklerprovision: der einzige grosse Posten, den Sie streichen können
Alle bisherigen Posten fallen an, ob Sie einen Makler beauftragen oder nicht. Die Provision ist der einzige grosse Block, über den Sie frei entscheiden.
Üblich sind in der Deutschschweiz 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises, in der Westschweiz eher 3 Prozent, im Tessin und in Tourismusdestinationen 4 bis 5 Prozent – jeweils zuzüglich 8,1 Prozent Mehrwertsteuer. Bei einer Million Verkaufspreis sind das 20'000 bis 30'000 Franken plus Mehrwertsteuer. Was das in Ihrem Fall bedeutet, rechnet der Maklerprovisions-Rechner aus.
Ein gesetzlich festgelegter Satz existiert nicht. Die Provision ist verhandelbar, ebenso Laufzeit, Exklusivität und Nachwirkungsfrist des Mäklervertrags. Details dazu stehen im Ratgeber Maklerprovision Schweiz.
Beispielrechnung: ein Verkauf zu CHF 1'200'000
Die folgende Gegenüberstellung nimmt ein Einfamilienhaus in einem Kanton ohne Handänderungssteuer an, gekauft vor zwölf Jahren für CHF 800'000, seither CHF 80'000 wertvermehrend investiert. Die Grundstückgewinnsteuer ist bewusst nicht beziffert – sie hängt vom Kanton ab und lässt sich nicht seriös pauschalieren.
| Posten | mit Makler (3 %) | ohne Makler |
|---|---|---|
| Maklerprovision inkl. MwSt. | CHF 38'916 | CHF 0 |
| Inserat auf den grossen Portalen | im Mandat enthalten | CHF 199–599 |
| Fotos, Unterlagen, Bewertung | im Mandat enthalten | CHF 0–1'500 |
| Notariat und Grundbuch | identisch | identisch |
| Grundstückgewinnsteuer | identisch | identisch |
| Vorfälligkeitsentschädigung | identisch | identisch |
| Differenz | — | rund CHF 37'000 tiefer |
Was diese Differenz nicht abbildet: die Arbeit. Besichtigungen, Rückfragen, Terminkoordination, Prüfung der Kaufinteressenten und die Preisverhandlung bleiben beim Selbstverkauf bei Ihnen. Ob sich das lohnt, hängt weniger vom Geld ab als von Ihrer Zeit – die ehrliche Abwägung steht im Ratgeber Makler oder selber verkaufen.
Welche Kosten Sie steuerlich gegenrechnen können
Ein grosser Teil dieser Posten mindert den steuerbaren Gewinn – sie zählen zu den Anlagekosten und werden vom Verkaufserlös abgezogen, bevor die Grundstückgewinnsteuer berechnet wird.
- Maklerprovision – als Verkaufskosten in der Regel anrechenbar
- Notariats- und Grundbuchgebühren – Ihr Anteil daran
- Inseratskosten und Vermarktungsaufwand
- Vorfälligkeitsentschädigung – in der Regel anrechenbar, sofern die Hypothek im Zuge des Verkaufs endgültig aufgelöst und nicht ersetzt wird
- Wertvermehrende Investitionen aus der gesamten Besitzdauer – der grösste und am häufigsten verschenkte Posten
Welche Rechnung in welche Kategorie fällt und wie Sie den Abzug belegen, steht ausführlich im Ratgeber Steuern sparen beim Immobilienverkauf.