Maklerprovision Schweiz: Wie viel ein Makler wirklich kostet
Die Maklerprovision ist für die meisten Verkäuferinnen und Verkäufer die grösste Einzelposition beim Hausverkauf. Dieser Artikel zeigt die üblichen Sätze in der Schweiz, rechnet sie an konkreten Verkaufspreisen durch und erklärt, was sonst noch an Nebenkosten anfällt.
Die Maklerprovision liegt in der Deutschschweiz meistens zwischen 2 und 3 Prozent des Verkaufspreises, in der Romandie bei rund 3 Prozent und im Tessin sowie in Tourismusregionen bei 4 bis 5 Prozent, jeweils zuzüglich 8,1 Prozent Mehrwertsteuer. Bei CHF 1'000'000 Verkaufspreis sind das CHF 20'000 bis 30'000 plus Steuer, fällig meist bei der öffentlichen Beurkundung.
Wie hoch ist die Maklerprovision in der Schweiz?
Die Maklerprovision liegt in der Deutschschweiz meistens zwischen 2 und 3 Prozent des erzielten Verkaufspreises, in der Romandie bei rund 3 Prozent und im Tessin sowie in touristischen Lagen bei 4 bis 5 Prozent. Bei Mehrfamilienhäusern und hochpreisigen Objekten sinkt der Satz häufig auf 1,5 bis 2 Prozent, weil die absolute Provision auch bei einem tieferen Prozentsatz hoch ausfällt. Gesetzlich ist kein Satz festgelegt: Das Obligationenrecht regelt in den Artikeln 412 bis 418 den Mäklervertrag, schreibt aber keine Höhe vor.
Die Provision ist damit frei verhandelbar. Eine Grenze setzt Artikel 417 OR: Ist eine Provision im Verhältnis zur erbrachten Leistung unverhältnismässig hoch, kann ein Gericht sie auf Antrag auf einen angemessenen Betrag herabsetzen. In der Praxis kommt das selten vor, weil die meisten Sätze innerhalb der üblichen Bandbreiten liegen.
| Region / Objekttyp | Übliche Maklerprovision |
|---|---|
| Deutschschweiz (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) | 2 – 3 % |
| Romandie | rund 3 % |
| Tessin und Tourismusdestinationen | 4 – 5 % |
| Mehrfamilienhäuser, hochpreisige Objekte | 1,5 – 2 % |
Maklerprovision in Franken: Beispielrechnung für CHF 700'000, 1 und 1,5 Millionen
Was eine Provision von 2, 2,5 oder 3 Prozent in Franken konkret bedeutet, zeigt die folgende Tabelle für drei typische Verkaufspreise. Die Beträge verstehen sich exklusive Mehrwertsteuer, die auf Maklerleistungen zusätzlich mit dem Normalsatz von 8,1 Prozent anfällt.
| Verkaufspreis | 2 % | 2,5 % | 3 % |
|---|---|---|---|
| CHF 700'000 | CHF 14'000 | CHF 17'500 | CHF 21'000 |
| CHF 1'000'000 | CHF 20'000 | CHF 25'000 | CHF 30'000 |
| CHF 1'500'000 | CHF 30'000 | CHF 37'500 | CHF 45'000 |
Was ist in der Maklerprovision enthalten – und was nicht?
Die Provision deckt in der Regel die gesamte Verkaufsabwicklung ab, nicht nur die Vermittlung eines Käufers. Ein übliches Leistungspaket umfasst:
- Immobilienbewertung und Preisempfehlung
- Erstellung von Exposé, Fotos und Inserattext
- Aufschaltung auf Portalen wie ImmoScout24 und Homegate
- Organisation und Durchführung der Besichtigungen
- Verhandlung mit Kaufinteressenten
- Begleitung bis zur öffentlichen Beurkundung
Nicht in der Provision enthalten sind Kosten, die unabhängig davon anfallen, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen:
- Notariatsgebühren für die Beurkundung
- Grundbuchgebühren
- Grundstückgewinnsteuer
- allfällige Handänderungssteuer je nach Kanton
- Vorfälligkeitsentschädigung, falls die Hypothek vorzeitig aufgelöst wird
Erfolgshonorar, Fixhonorar oder Hybridmodell: Welche Abrechnungsart passt?
In der Praxis dominiert das Erfolgshonorar: Der Makler erhält die Provision nur, wenn der Verkauf tatsächlich zustande kommt und ursächlich auf seine Tätigkeit zurückgeht. Kommt kein Verkauf zustande, entsteht in der Regel kein Honoraranspruch, das Vermarktungsrisiko liegt beim Makler.
Fixhonorar- beziehungsweise Pauschalmodelle rechnen unabhängig vom erzielten Preis ab, etwa CHF 3'000 bis CHF 12'000 pro Mandat. Das lohnt sich rechnerisch vor allem bei hochpreisigen Objekten, wo eine Prozentprovision schnell fünfstellig wird, während der eigentliche Vermarktungsaufwand nicht proportional mitsteigt.
Hybridmodelle kombinieren eine tiefere Grundgebühr mit einer reduzierten Erfolgsprovision. Sie verteilen das finanzielle Risiko zwischen Verkäufer und Makler und sind vor allem bei längeren Mandaten oder schwieriger verkäuflichen Objekten verbreitet.
Wann wird die Provision fällig – und wer bezahlt sie?
Nach dem Erfolgsprinzip entsteht der Provisionsanspruch erst, wenn der Vertragsabschluss tatsächlich auf die Tätigkeit des Maklers zurückzuführen ist. Bei einem Immobilienverkauf ist das üblicherweise der Moment der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags beim Notariat, nicht bereits die Reservation oder eine mündliche Zusage eines Interessenten.
Zahlungspflichtig ist die Partei, die den Makler beauftragt hat. Das ist in der Praxis fast immer die verkaufende Partei, auch wenn im Einzelfall andere Vereinbarungen möglich sind, etwa wenn der Käufer selbst einen Suchauftrag erteilt hat.
Der Mäklervertrag: Exklusivität, Laufzeit, Nachwirkungsfrist
Rechtliche Grundlage ist der Mäklervertrag nach Artikel 412 bis 418 OR, ergänzt durch die Regeln des einfachen Auftrags nach Artikel 394 ff. OR. Der Vertrag muss nicht schriftlich sein, sollte es aber sein, schon aus Beweisgründen bei der Provisionshöhe und den Fälligkeitsvoraussetzungen.
- Alleinauftrag (Exklusivmandat): Sie beauftragen nur einen Makler, der dafür meist mehr in die Vermarktung investiert. Im Gegenzug können Sie während der Laufzeit nicht selbst oder über einen anderen Makler verkaufen, ohne provisionspflichtig zu werden.
- Einfacher Auftrag: Sie können parallel mehrere Makler beauftragen oder den Verkauf zusätzlich in Eigenregie versuchen. Provisionspflichtig wird nur, wer tatsächlich vermittelt.
- Laufzeit: Üblich sind drei bis sechs Monate mit Verlängerungsoption. Prüfen Sie die Kündigungsfrist, bevor Sie unterschreiben.
- Nachwirkungsfrist (Kundenschutzklausel): Verkaufen Sie nach Vertragsende an einen Käufer, den der Makler während der Mandatsdauer nachweislich zugeführt hat, bleibt die Provision oft trotzdem geschuldet, meist für mehrere Monate nach Vertragsende.
Welche Nebenkosten fallen beim Hausverkauf sonst noch an?
Neben der Maklerprovision entstehen beim Eigentumsübergang weitere Kosten, die unabhängig davon anfallen, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen. Sie betreffen teils Käufer und Verkäufer gemeinsam, teils nur die verkaufende Partei.
| Kostenart | Höhe | Wer zahlt üblicherweise |
|---|---|---|
| Notariatsgebühren (Beurkundung) | ca. 0,1 – 0,5 % des Kaufpreises | meist hälftig Käufer/Verkäufer |
| Grundbuchgebühren | ca. 1 – 2 ‰ des Kaufpreises | meist hälftig Käufer/Verkäufer |
| Handänderungssteuer | 1 – 3 %, nur in einem Teil der Kantone (z. B. BE, FR, VD); in AG, GL, SH, SZ, TI, UR, ZG, ZH abgeschafft | je nach Kanton und Vereinbarung |
| Grundstückgewinnsteuer | kantonal/kommunal unterschiedlich, abhängig von Besitzdauer und Gewinn | Verkäufer |
| Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Auflösung der Hypothek | in der Praxis häufig CHF 20'000 bis über CHF 100'000, je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz | Verkäufer |
Gegenrechnung: Was kostet die Vermarktung ohne Makler?
Verzichten Sie auf einen Makler, entfällt die Provision vollständig, die Vermarktungsarbeit übernehmen Sie dafür selbst. Zum Vergleich, was ein klassisches Maklermandat bei CHF 1'000'000 Verkaufspreis und 2,5 Prozent Provision kostet gegenüber einer Online-Vermarktung in Eigenregie über ohne-makler-verkaufen.ch:
| Leistung | Klassischer Makler (Beispiel 2,5 %) | Eigenregie über ohne-makler-verkaufen.ch |
|---|---|---|
| Honorar/Kosten | CHF 27'025 inkl. MwSt | CHF 199 – 599 je nach Laufzeit, siehe Preise |
| Marktwertermittlung | teils inklusive, teils separat verrechnet | optional CHF 189, hedonisches Modell von PriceHubble |
| Aufschaltung ImmoScout24/Homegate | durch Makler organisiert | automatisch über den SwissRETS-Gateway |
| Besichtigungen und Verhandlung | durch Makler übernommen | in Eigenregie |
| Begleitung bis zur Beurkundung | durch Makler übernommen | in Eigenregie, ein Notar bleibt in beiden Fällen nötig |
Lohnt sich der Verkauf ohne Makler für Sie?
Ob sich der Verzicht auf den Makler lohnt, hängt weniger vom reinen Ersparnis-Betrag ab als von Ihrer verfügbaren Zeit, Verhandlungssicherheit und der konkreten Ausgangslage. Eine ehrliche Einschätzung braucht drei typische Situationen:
- Wenn Sie selbst Zeit und Nerven für Besichtigungen und Preisverhandlungen mitbringen, sparen Sie die volle Provision und können sie ins Eigenkapital der nächsten Immobilie stecken. Eine Übersicht der nötigen Schritte finden Sie in der Hausverkauf-Checkliste.
- Erben einer Immobilie in einer Erbengemeinschaft profitieren von einer neutralen, nachvollziehbaren Bewertung, die Streit um den Verkaufspreis innerhalb der Familie vorbeugt, dazu mehr im Artikel Haus verkaufen in der Erbengemeinschaft.
- Bei echtem Zeitdruck, etwa im Rahmen einer Scheidung, kann ein Makler trotz Kosten sinnvoll sein, wenn er die Vermarktung nachweislich beschleunigt. Prüfen Sie das im Einzelfall, mehr dazu im Artikel Haus verkaufen bei Scheidung.
Es gibt keine pauschal richtige Antwort. Wer selbst verkauft, trägt den Aufwand, spart aber die Provision vollständig. Wer einen Makler beauftragt, zahlt dafür, dass ihm ein Teil der Arbeit und des Verhandlungsrisikos abgenommen wird. Rechnen Sie beide Varianten für Ihren konkreten Verkaufspreis durch, bevor Sie sich entscheiden, die Tabellen oben liefern dafür die Grundlage. Wer sich für den Weg ohne Makler entscheidet, findet den Einstieg unter Immobilie inserieren, einen Überblick über sämtliche Optionen und Kosten unter Makler oder selber verkaufen.