Hausverkauf-Checkliste: Alle Unterlagen und Schritte für die Schweiz
Diese Checkliste führt Sie durch jeden Schritt des Hausverkaufs in der Schweiz – von der ersten Unterlage bis zum unterschriebenen Übergabeprotokoll.
Für den Hausverkauf in der Schweiz brauchen Sie mindestens den aktuellen Grundbuchauszug, einen ÖREB-Kataster-Auszug, Baupläne und den Gebäudeversicherungsausweis. Je nach Kanton kommt ein GEAK-Energieausweis dazu, bei älteren Elektroinstallationen ein Sicherheitsnachweis. Planen Sie rund acht Wochen vor dem Inserat für die Unterlagenbeschaffung ein. Bei Stockwerkeigentum liefert die Verwaltung zusätzlich Reglement, Versammlungsprotokolle und den Stand des Erneuerungsfonds.
Die wichtigsten Unterlagen für den Hausverkauf – und wo Sie sie bekommen
Käufer, Notariat und – falls Sie eine Finanzierung mit einbeziehen – auch die Bank der Käuferschaft verlangen ein bestimmtes Set an Dokumenten. Am effizientesten ist es, diese früh und gebündelt zu bestellen, statt sie erst auf Nachfrage einzeln zusammenzusuchen. Wer sein Haus über einen Online-Assistenten inseriert, lädt die wichtigsten Dokumente ohnehin schon für das Inserat hoch – Doppelarbeit entfällt.
Wichtig zu wissen: Nicht jedes Dokument ist überall gleich schnell oder gleich teuer zu bekommen. Grundbuchämter, Bauämter und Gebäudeversicherungen sind kantonal beziehungsweise kommunal organisiert – ein Grundbuchamt in Zürich bearbeitet Anfragen anders als eines in Schwyz oder Waadt. Rechnen Sie deshalb mit Bearbeitungszeiten von einigen Tagen bis zu zwei Wochen und nicht mit einer Bestellung auf Knopfdruck.
| Dokument | Wo erhältlich | Kosten |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt des Kantons, telefonisch, per E-Mail oder online bestellbar | CHF 20 bis 50 unbeglaubigt, je nach Kanton (Zug bis CHF 45), beglaubigt zusätzlich rund CHF 20 |
| ÖREB-Kataster-Auszug (öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen) | Kantonales Geoportal oder cadastre.ch, direkter Online-Abruf | Kostenlos |
| Amtlicher Situations- bzw. Vermessungsplan | Gemeinde, Vermessungsamt oder kantonales Geoportal | Online-Einsicht meist gratis, amtlicher Ausdruck gegen Gebühr, Höhe je Gemeinde unterschiedlich |
| Baupläne und Grundrisse | Gemeinde respektive Bauamt (Bauarchiv), alternativ der ursprüngliche Architekt | Gebühr je nach Gemeinde |
| Baubewilligungen für Um- und Anbauten | Gemeinde respektive Bauamt | Gebühr je nach Gemeinde |
| GEAK / Gebäudeenergieausweis der Kantone | Zertifizierter GEAK-Experte, Liste unter geak.ch | CHF 700 bis 1'000 als GEAK Basis für ein Einfamilienhaus, GEAK Plus CHF 1'700 bis 2'300 |
| Gebäudeversicherungsausweis | Kantonale Gebäudeversicherung, in Kantonen ohne Monopol die private Gebäudeversicherung | Kosten je nach Kanton, Bearbeitungszeit bis zu zwei Wochen einplanen |
| Elektro-Sicherheitsnachweis (SiNa) | Unabhängiges Kontrollorgan oder akkreditierte Inspektionsstelle | Individuell nach Objektgrösse und Aufwand, Offerte einholen |
| Renovations- und Sanierungsnachweise | Eigene Unterlagen, Handwerker- oder Architektenrechnungen | – |
| Hypothekar- und Schuldbriefunterlagen | Eigene Bank | – |
| Mietverträge, falls die Liegenschaft vermietet ist | Eigene Unterlagen | – |
Zum Energieausweis: Der GEAK ist nur in den Kantonen Freiburg, Waadt, Neuenburg und Jura beim Hausverkauf gesetzlich vorgeschrieben. Im Kanton Neuenburg gilt die Pflicht zusätzlich unabhängig vom Standort, wenn die Baubewilligung vor dem 1. Januar 1990 erteilt wurde oder die beheizte Fläche 1'000 Quadratmeter übersteigt. In den übrigen 22 Kantonen ist der GEAK freiwillig, wird von Kaufinteressenten aber zunehmend erwartet. Ein separates Dokument ist der Marktwertbericht nach hedonischem Modell: Er ersetzt den GEAK nicht, liefert aber eine belastbare Wertindikation, die viele Käufer ebenfalls verlangen.
Zum Sicherheitsnachweis: Nach der Niederspannungs-Installationsverordnung müssen elektrische Installationen bei einer Handänderung – Kauf, Schenkung, Erbteilung oder Erbvorbezug – kontrolliert werden, sofern die letzte ordentliche Kontrolle mehr als fünf Jahre zurückliegt. Die ordentlichen Kontrollintervalle selbst betragen bei den meisten Wohnbauten 10 oder 20 Jahre. Wer den Termin nicht kennt, fragt beim zuständigen Netzbetreiber nach dem Kontrollstatus.
Zusätzlich bei Stockwerkeigentum
Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung, kommen Unterlagen von der Verwaltung dazu, die Sie separat für Stockwerkeigentum einplanen sollten:
- Begründungsakt des Stockwerkeigentums mit Wertquoten
- Reglement beziehungsweise Nutzungs- und Verwaltungsordnung
- Protokolle der letzten zwei bis drei Eigentümerversammlungen
- Aktueller Stand des Erneuerungsfonds
- Nebenkosten- und Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Bestätigung der Verwaltung, dass keine ausstehenden Beitragszahlungen oder hängigen Beschlüsse bestehen
Diese Dokumente stellt die Verwaltung in der Regel kostenlos oder gegen eine kleine Bearbeitungsgebühr aus. Bestellen Sie sie frühzeitig, da manche Verwaltungen mehrere Tage bis Wochen für die Zusammenstellung brauchen – gerade bei kleineren, ehrenamtlich geführten Stockwerkeigentümergemeinschaften kann das länger dauern als bei einer professionellen Liegenschaftsverwaltung.
Zeitplan-Checkliste: In welcher Reihenfolge gehen Sie vor
| Phase | Was jetzt ansteht |
|---|---|
| 8 Wochen vor dem Inserat | Grundbuchauszug, ÖREB-Kataster-Auszug, Baupläne und Gebäudeversicherungsausweis bestellen; Marktwert ermitteln; Zustand und allfälligen Sanierungsstau ehrlich sichten; beim Netzbetreiber den Stand des Sicherheitsnachweises abklären |
| 4 Wochen vor dem Inserat | GEAK bestellen, falls Pflicht-Kanton oder gewünscht; Fotos und allenfalls Home Staging organisieren; Exposé und Inserattext schreiben; Notariat oder Treuhänder für den späteren Kaufvertrag vorinformieren |
| Ab Aufschaltung des Inserats | Inserat auf ImmoScout24 und Homegate freischalten; Anfragen bündeln statt einzeln beantworten; Besichtigungstermine blockweise planen; Interessenten grob vorqualifizieren |
| Bei konkretem Kaufinteresse | Finanzierungsnachweis der Käuferschaft einholen, bevor Sie reservieren; Eckpunkte schriftlich festhalten; Kaufvertragsentwurf beim Notariat in Auftrag geben; Grundstückgewinnsteuer provisorisch bei der kantonalen Steuerverwaltung berechnen lassen |
| Vor der Beurkundung | Kaufvertragsentwurf sorgfältig prüfen, bei Unsicherheiten Notariat oder Treuhänder fragen; Ablösung von Hypothek und Schuldbrief mit der Bank klären; fälligen Sicherheitsnachweis einreichen; Beurkundungstermin bestätigen |
| Am Übergabetag | Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und Heizöl ablesen und fotografieren; sämtliche Schlüssel übergeben; Übergabeprotokoll gemeinsam unterschreiben; Gebäudeversicherung, Werke und allfällige Mieter ummelden |
Zur Grundstückgewinnsteuer und einer allfälligen Handänderungssteuer: Beide sind in der Schweiz kantonal geregelt, Höhe, Bemessungsgrundlage und wer sie bezahlt – Verkäufer- oder Käuferschaft – unterscheiden sich von Kanton zu Kanton teils erheblich. Eine pauschale Prozentzahl wäre deshalb irreführend. Lassen Sie sich vor der Beurkundung von der kantonalen Steuerverwaltung oder Ihrem Treuhänder eine provisorische Berechnung erstellen, damit keine Überraschung entsteht.
Wer ohne Makler verkauft, unterschätzt meist genau diesen Zeitaufwand für Unterlagen und Terminkoordination – nicht den Verkaufsprozess selbst. Ein strukturierter Ablaufplan wie dieser nimmt der Sache viel vom Stress.
Checkliste für gute Inseratsfotos
- Tageslicht nutzen, keine Aufnahmen bei Dämmerung oder mit eingeschaltetem Kunstlicht als Hauptquelle
- Alle Räume aufgeräumt und leer von persönlichen Gegenständen wie Fotos oder Wäsche
- Weitwinkel nur so stark einsetzen, dass Proportionen realistisch bleiben – stark verzerrte Bilder schaffen falsche Erwartungen
- Pro Raum mindestens zwei Perspektiven, dazu Aussenansicht, Garten oder Balkon, Parkplatz respektive Garage
- Grundriss als eigenes Bild beilegen, mit Massangaben
- Bei Aussenaufnahmen auf gepflegten Vorplatz und, falls vorhanden, blühende Bepflanzung achten
- Technische Highlights zeigen, die Käufer beim Rundgang sonst übersehen: Wärmepumpe, PV-Anlage, neue Fenster, sanierte Bäder
- Mängel nicht kaschieren – ein realistisches Bild spart Ihnen Zeit mit unpassenden Interessenten
Detailliertere Hinweise zur Aufschaltung selbst finden Sie im Artikel zum Inserieren auf ImmoScout24 und Homegate.
Checkliste für die Besichtigung
- Vor dem Termin lüften, Temperatur angenehm einstellen, Licht in allen Räumen einschalten
- Grundbuchauszug, Baupläne, GEAK und Nebenkostenübersicht griffbereit haben, statt sie nachliefern zu müssen
- Persönliche Gegenstände, Wertsachen und Unterlagen mit sensiblen Daten wegräumen
- Haustiere während des Termins wenn möglich anderswo unterbringen
- Feste Route durch die Wohnung oder das Haus im Kopf haben, damit nichts vergessen geht
- Fragen zu Nebenkosten, Sanierungen, Nachbarschaft und Heizsystem konkret und ehrlich beantworten können
- Nach der Besichtigung kurz nachfassen und offene Fragen schriftlich festhalten
- Bei ernsthaftem Interesse frühzeitig nach einem Finanzierungsnachweis fragen, bevor Sie eine Reservation zusagen
Übergabeprotokoll: Was gehört hinein
Rechtlich ist ein Übergabeprotokoll beim Hausverkauf in der Schweiz nicht zwingend vorgeschrieben, in der Praxis aber der einfachste Schutz gegen spätere Streitigkeiten über Zustand oder Zählerstände. Halten Sie mindestens Folgendes schriftlich und mit Unterschrift beider Parteien fest:
- Personalien von Verkäuferschaft und Käuferschaft sowie genaue Objektadresse mit Grundbuchbezeichnung
- Datum und Uhrzeit der Übergabe
- Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und gegebenenfalls Heizöl-Füllstand, idealerweise zusätzlich fotografiert
- Anzahl und Zuordnung aller übergebenen Schlüssel: Haustür, Wohnungstür, Keller, Garage, Briefkasten, Gartentor
- Zustand jedes Raums inklusive erkennbarer Mängel und wer für deren Behebung zuständig ist
- Liste der Einrichtungsgegenstände, die mit dem Verkauf ins Eigentum der Käuferschaft übergehen, etwa Küchengeräte oder Gartenmöblierung
- Bestätigung, dass sämtliche Bedienungsanleitungen, Garantiescheine und Serviceunterlagen für Heizung und Geräte übergeben wurden
- Unterschriften beider Parteien mit Ort und Datum
Bewahren Sie eine Kopie mindestens bis zum Ablauf der üblichen Verjährungsfristen für Sachmängel auf.
Die häufigsten Fehler von Privatverkäufern
Die folgenden Punkte tauchen bei Privatverkäufen in der Schweiz immer wieder auf – die meisten davon lassen sich mit der Checkliste oben vollständig vermeiden.
- Zu hoher Einstiegspreis: Ohne aktuelle Marktdaten wird der Preis oft nach Gefühl statt nach Vergleichswerten gesetzt. Das verlängert die Vermarktungsdauer und drückt den späteren Verhandlungspreis oft stärker als ein realistischer Startpreis.
- Unvollständige oder verspätete Unterlagen: Fehlt bei der Besichtigung der Grundbuchauszug oder taucht die GEAK-Pflicht erst beim Notartermin auf, verlieren Sie das Vertrauen ernsthafter Käufer und wertvolle Zeit.
- Unprofessionelle Fotos und ein dünnes Exposé: Unscharfe Bilder und knappe Angaben wirken wenig vertrauenswürdig und schrecken genau die Interessenten ab, die einen realistischen Preis zahlen würden.
- Steuerliche und rechtliche Aspekte ignoriert: Wer die Grundstückgewinnsteuer, kantonale Formvorschriften für den Kaufvertrag oder bei Erbengemeinschaften die Zustimmung aller Erben zu spät klärt, riskiert einen geplatzten oder verzögerten Verkauf. Bei geerbten Liegenschaften lohnt sich zusätzlich unser Artikel zum Hausverkauf aus einer Erbengemeinschaft.
- Zeitaufwand unterschätzt: Unterlagenbeschaffung, Besichtigungskoordination und Korrespondenz mit Interessenten beanspruchen über Wochen echte Arbeitszeit – wer das nicht einplant, gerät unter Druck und macht dann eher Zugeständnisse beim Preis.
- Käufer nicht vorqualifiziert: Wer ohne Finanzierungsnachweis reserviert, riskiert einen späten Rückzieher kurz vor der Beurkundung und muss wieder von vorn beginnen.
- Kein schriftliches Übergabeprotokoll: Ohne dokumentierte Zählerstände und Zustand entstehen im Nachhinein leicht Diskussionen über Mängel, die eigentlich beim Verkauf schon bestanden.
Ob sich der Verkauf ganz ohne Makler überhaupt lohnt, hängt stark von Zeitbudget, Objekt und persönlicher Situation ab – eine ehrliche Einordnung dazu finden Sie im Artikel Makler oder selber verkaufen. Wer sich für den Privatverkauf entscheidet, findet die passenden Pakete unter Preise.