Haus ohne Makler verkaufen: Ablauf in der Schweiz
Sie können Ihren Hausverkauf selbst organisieren. Entscheidend sind ein belegbarer Preis, ein vollständiges Dossier und klare Zuständigkeiten bis zum Notartermin.
Beim Selbstverkauf übernehmen Sie Vorbereitung, Inserat, Interessentenkontakt und Verhandlung. Das Notariat bereitet die rechtlich nötige Beurkundung vor; die Eigentumsübertragung erfolgt über das Grundbuch. OMV unterstützt die Portalveröffentlichung, während Sie den Verkauf führen.
Vor dem Inserat: Entscheid und Verfügbarkeit klären
Notieren Sie, wer Eigentümer ist, wer zustimmen muss und wann Sie übergeben können. Bei Erbengemeinschaft, Scheidung, Mietverhältnis oder einem bestehenden Maklervertrag zuerst die betreffende Situation klären. Ein Inserat löst weder einen Eigentümerstreit noch einen laufenden Vertragsanspruch.
Legen Sie fest, wer Anfragen beantwortet und Besichtigungen übernimmt. Wenn diese Aufgaben niemand übernehmen kann, vergleichen Sie gezielte Unterstützung mit einem umfassenden Mandat.
Der Ablauf in acht Schritten
- Grundbuch, Pläne, Renovationsbelege und Betriebskosten zusammentragen; bei Stockwerkeigentum die Gemeinschaftsunterlagen ergänzen.
- Preis mit mehreren Anhaltspunkten begründen: Modellbewertung, vergleichbare Objekte, Zustand und Lage. Angebotspreise nicht mit erzielten Preisen verwechseln.
- Mit der Bank Hypothek, mögliche Ablösekosten und Termin abstimmen; eine erste Steuerberechnung beim zuständigen Amt anfragen.
- Text, Fotos und Zahlenpreis vorbereiten; auf Homegate und ImmoScout24 direkt oder über OMV veröffentlichen.
- Anfragen beantworten, passende Besuchszeiten anbieten und Fragen zum Zustand ehrlich klären.
- Konkrete Angebote vergleichen: Preis, Finanzierung, Übergabetermin und Bedingungen gemeinsam betrachten.
- Finanzierungsbestätigung und Zahlungsabsicherung mit Käuferschaft, Bank und Notariat abstimmen; Vertragsentwurf gründlich lesen.
- Kaufvertrag beurkunden, Grundbuchanmeldung und Zahlung koordinieren; Übergabe mit Protokoll, Schlüsseln und Zählerständen durchführen.
Was ins Dossier gehört
Die Checkliste zeigt zu jeder Unterlage die zuständige Stelle und enthält eine druckbare Arbeitsliste. Nicht jedes Dokument ist eine allgemeine gesetzliche Pflicht; Notariat, Bank und Kanton können unterschiedliche Nachweise verlangen.
- Grundbuchauszug und Pläne: Eigentum, Dienstbarkeiten, Flächen und Grundpfandrechte.
- Baujahr, bewilligte Umbauten, Renovationen und bekannte Mängel.
- Betriebs- und Heizkosten sowie Versicherungsunterlagen.
- Energie- und Elektrokontrollnachweise, soweit für Ihr Gebäude nötig. Im Kanton Waadt gelten beispielsweise CECB-Vorgaben beim Verkauf bestehender Wohngebäude.
Ein realistischer Preis vor der Veröffentlichung
Schreiben Sie Ihre Preisbegründung auf einer Seite auf: vergleichbare Lage, Flächen, Zustand, Umbauten, Nachteile und offene Punkte. Eine Modellbewertung liefert eine Orientierung, keine garantierte Verkaufssumme oder Finanzierungszusage einer Bank. Bei ungewöhnlichen Objekten oder einem Streitfall kann eine Besichtigung durch eine Fachperson nötig sein. Preisfindung vertiefen.
Was die Veröffentlichung über OMV kostet
| Paket | Preis / Laufzeit | Fotos / Marktwertbericht |
|---|---|---|
| Basis | CHF 199 / 21 Tage | bis 10 Fotos; Bericht optional CHF 189 |
| Plus | CHF 349 / 60 Tage | bis 20 Fotos; Bericht enthalten |
| Premium | CHF 599 / bis verkauft, maximal 180 Tage (6 Monate) | bis 40 Fotos; Bericht enthalten |
Alle Pakete veröffentlichen auf Homegate und ImmoScout24. Eine Verlängerung um 30 Tage kostet CHF 199. Kein Abo und keine Verkaufsprovision. Im Preisvergleich zählen Laufzeit und enthaltene Leistungen gemeinsam: Bei Plus und Premium müssen Sie den Bericht nicht nochmals für CHF 189 dazurechnen. Pakete vollständig vergleichen.
Was ein Inserat leistet und was Sie selbst übernehmen
OMV erfasst Ihr Inserat für beide Portale, zeigt vor der Zahlung eine Vorschau und gibt Ihnen einen Verwaltungslink. Käuferanfragen, Besichtigungen, Verhandlungen, Finanzierungsprüfung und der Kaufvertrag bleiben Teil Ihres Verkaufs. Der Portal-Ratgeber zeigt den konkreten Erfassungsweg.
Bereiten Sie für Anfragen drei Antworten vor: wann eine Besichtigung möglich ist, welche Unterlagen verfügbar sind und welcher Übergabetermin infrage kommt. Fragen zur Finanzierung gehören bei konkretem Interesse früh in das Gespräch.
Kostenvergleich ohne doppelte Bewertung
| Beispielannahme | Maklermandat | Selbstverkauf mit Premium |
|---|---|---|
| Verkaufspreis CHF 950'000; angenommene Courtage 2,5 % plus 8,1 % MWST | CHF 25'673.75 | CHF 599 inklusive Marktwertbericht |
| Weitere Kosten | Nach Mandatsvertrag | Notariat, Grundbuch, Steuern, allfällige Bankkosten und eigene Arbeit zusätzlich |
Beurkundung, Grundbuch und Übergabe
Der Grundstückkaufvertrag braucht öffentliche Beurkundung. Die örtliche Urkundsperson erklärt den Ablauf und die Unterlagen. Vereinbaren Sie Preis, Zahlungssicherung, Hypothekenablösung, Mängelregelung und Übergabe im Vertragsentwurf. Form und Wirkung von Reservationsabreden vor einer Zahlung prüfen lassen.
Die Unterschrift allein ersetzt den Grundbucheintrag nicht. Die Koordination von Zahlung, Anmeldung und Schlüsselübergabe gehört in den Vertrag. Steuer- und Notariatskosten bleiben auch beim Privatverkauf; klären Sie diese für den konkreten Kanton.
Zeitplanung mit Kontrollpunkten
Planen Sie Vorbereitung, Veröffentlichung, Besichtigungen und Abschluss getrennt. Die Laufzeit eines Inserats ist keine zugesicherte Verkaufsdauer. Halten Sie echte Anfragen, Besichtigungen, Angebote und offene Unterlagen fest. So sehen Sie, ob Sichtbarkeit, Darstellung, Preis oder Abwicklung die nächste Aufgabe ist.
Quellen und Prüfung
- Notariate Zürich: Kaufvertrag — Schweizer Grundstückkauf und Form; kantonalen Ablauf separat abklären. Geprüft am 3. Oktober 2026.
- Kanton Waadt: CECB — Kantonales Beispiel, kein gesamtschweizerischer Standard. Geprüft am 3. Oktober 2026.
- ESTV: kantonale Steuerübersichten — Konkrete Steuer beim zuständigen Amt abklären.