Haus verkaufen ohne Makler: Der vollständige Ablauf für die Schweiz

Ist ein Hausverkauf ohne Makler in der Schweiz erlaubt?

Ja. In der Schweiz gibt es keine gesetzliche Pflicht, für den Verkauf einer Liegenschaft eine Maklerin oder einen Makler einzuschalten. Zwingend ist einzig die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags durch eine Notarin, einen Notar oder ein Notariat – vorgeschrieben in Art. 216 des Obligationenrechts (OR). Ist der Vertrag nicht korrekt beurkundet, ist er nichtig, und ohne gültigen Vertrag findet keine Eintragung im Grundbuch statt.

Was beim Verkauf ohne Makler fehlt, ist also nicht die Rechtssicherheit, sondern eine Dienstleistung: Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und die Vorbereitung des Vertrags übernehmen Sie selbst – oder mit punktueller Unterstützung. Die dafür übliche Maklerprovision liegt in der Deutschschweiz meist bei 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises, in der Westschweiz eher bei 3 Prozent, im Tessin und in Tourismusdestinationen bei 4 bis 5 Prozent – üblicherweise zuzüglich 8.1 Prozent Mehrwertsteuer. Bei einem Verkaufspreis von CHF 950'000 sind das real rund CHF 20'000 bis 30'000.

Der vollständige Ablauf: von der Vorbereitung bis zur Beurkundung

Der Verkaufsprozess folgt in der Schweiz überall demselben Grundmuster, unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist. Die folgenden Schritte zeigen den Ablauf vollständig, in der Reihenfolge, in der sie tatsächlich anfallen.

1. Zeitplan und Verkaufsgrund klären. Ein Verkauf unter Zeitdruck (Scheidung, Erbteilung, Wegzug) verlangt eine andere Preisstrategie als ein Verkauf ohne Frist. Legen Sie schon hier fest, ob ein fester Preis, ein Verhandlungspreis oder ein Bieterverfahren infrage kommt.
2. Immobilie bewerten. Ermitteln Sie den realistischen Marktwert, bevor Sie irgendetwas publizieren. Ein hedonisches Bewertungsmodell liefert dafür eine belastbare erste Zahl, siehe Abschnitt zur Preisfindung weiter unten.
3. Unterlagen zusammenstellen. Grundbuchauszug, Pläne, Versicherungsausweis und weitere Dokumente – die vollständige Liste finden Sie im nächsten Abschnitt. Fehlende Unterlagen bremsen später den Notartermin.
4. Inserat erstellen. Aussagekräftige Fotos, ein ehrlicher, vollständiger Beschrieb (Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Nebenkosten, Sanierungsstand) und die wichtigsten Eckdaten in Kurzform.
5. Auf den relevanten Portalen publizieren. In der Schweiz heisst das in erster Linie ImmoScout24 und Homegate – wie Privatpersonen dort hinkommen, erklärt ein eigener Abschnitt weiter unten.
6. Anfragen filtern und Besichtigungen durchführen. Nicht jede Anfrage ist ernst gemeint. Ein kurzes Vorgespräch am Telefon spart bei mehreren Dutzend Anfragen viel Zeit.
7. Verhandeln und sich einigen. Preis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin und mitverkauftes Mobiliar werden hier festgelegt – idealerweise schriftlich in einer unverbindlichen Absichtserklärung als Basis für den Vertragsentwurf.
8. Finanzierungsnachweis der Käuferschaft prüfen. Verlangen Sie vor dem Notartermin eine Finanzierungs- oder Tragbarkeitsbestätigung der finanzierenden Bank.
9. Kaufvertrag vorbereiten und Notartermin vereinbaren. Der Entwurf kann von Ihnen, der Käuferschaft oder direkt vom Notariat kommen; beurkundet wird er in jedem Fall vom Notariat.
10. Öffentliche Beurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe. Mit der Unterzeichnung vor der Urkundsperson, der Zahlung des Kaufpreises und der Eintragung im Grundbuch geht das Eigentum über; die Schlüsselübergabe erfolgt meist am selben oder einem separat vereinbarten Termin.

Welche Unterlagen Sie für den Verkauf brauchen

Je vollständiger Ihre Unterlagen beim Erstkontakt mit Interessenten sind, desto seriöser wirkt das Angebot – und desto weniger Verzögerung gibt es später beim Notariat.

• Aktueller Grundbuchauszug (Eigentumsverhältnisse, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte)
• Katasterplan bzw. amtlicher Situationsplan der Parzelle
• Baupläne und Grundrisse, idealerweise mit Wohnflächenangabe
• Ausweis der kantonalen Gebäudeversicherung (Versicherungswert, Baujahr)
• Belege zu wesentlichen Renovationen und Sanierungen der letzten Jahre
• Bei Stockwerkeigentum: Reglement, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Stand des Erneuerungsfonds
• Übersicht der bestehenden Hypotheken und Grundpfandrechte, inklusive Ablösemodalitäten
• Aktuelle Nebenkostenabrechnung
• Bei Verkauf aus einer Erbengemeinschaft: Erbschein bzw. Ausweis der Willensvollstreckung – die Besonderheiten dazu erklärt der Ratgeber Erbengemeinschaft

Den richtigen Preis finden – warum ein falscher Startpreis in beide Richtungen teuer wird

Ein zu hoher Startpreis wirkt zunächst harmlos – man kann ja später senken. In der Praxis passiert etwas anderes: Das Objekt bleibt lange online, potenzielle Käuferinnen und Käufer sehen die Preisänderung in der Historie der Portale und vermuten ein Problem mit der Immobilie, nicht mit dem Preis. Der Verkauf endet dann oft trotzdem unter dem eigentlich erzielbaren Wert, nur später und nach mehr Aufwand.

Ein zu tiefer Startpreis ist das andere Extrem: Er lässt sich zwar schnell verkaufen, aber Sie verschenken damit direkt Geld, das nicht verhandelt, sondern von Anfang an auf dem Tisch liegen bleibt. Beide Fehler entstehen aus demselben Grund – der Preis wird geschätzt statt berechnet.

Der Standard, mit dem auch grosse Schweizer Banken den Marktwert für Hypotheken berechnen, ist die hedonische Bewertung: ein statistisches Modell, das Lage, Grösse, Ausbaustandard, Baujahr und Vergleichstransaktionen in der Umgebung gewichtet. PriceHubble ist einer der etablierten Anbieter dieses Modells in der Schweiz. Wenn Sie eine Zahl brauchen, auf die Sie sich beim Preisgespräch stützen können, ist ein solcher Marktwertbericht der nüchternste Ausgangspunkt – Preise für Inserat und Bewertung finden Sie unter Preise.

Wie Sie als Privatverkäufer auf ImmoScout24 und Homegate erscheinen

ImmoScout24 und Homegate sind die beiden reichweitenstärksten Immobilienportale der Schweiz und gehören beide zur SMG Swiss Marketplace Group. Anders, als man auf Kleinanzeigen-Portalen gewohnt ist, kommen Privatpersonen dort nicht einfach mit einem Klick zum selben Tarif und Funktionsumfang wie professionelle Anbieter: Der reguläre Marktzugang läuft über eine standardisierte Schnittstelle, die auf Makler, Verwaltungen und Bauträger mit entsprechendem Vertrag ausgelegt ist – für eine einzelne, einmalige private Liegenschaft lohnt sich ein solcher Zugang nicht.

Für Privatverkäufer bleiben praktisch zwei Wege: das jeweilige Privatinserat-Angebot der Portale direkt nutzen, oder einen spezialisierten Anbieter mit Schnittstellenzugang beauftragen, der das Inserat gegen eine einmalige Gebühr auf beiden Portalen gleichzeitig aufschaltet, ohne dass ein klassisches Maklermandat entsteht. Wir betreiben ohne-makler-verkaufen.ch genau nach diesem Prinzip: über die SwissRETS-Schnittstelle, mit Paketen ab CHF 199 für 21 Tage. Erfassen ist gratis, bezahlt wird erst beim Aufschalten. Details zum technischen Ablauf des Aufschaltens finden Sie im Ratgeber zum Inserieren auf ImmoScout24 und Homegate.

Besichtigungen und der Umgang mit Kaufinteressenten

• Qualifizieren Sie Anfragen kurz am Telefon, bevor Sie einen Termin fixieren: Zeitrahmen, Eigenmittel, Stand der eigenen Finanzierung.
• Bei werthaltigen Objekten sind Einzeltermine gegenüber Sammelbesichtigungen im Vorteil – Sie erkennen echtes Interesse besser und können gezielter nachfragen.
• Aus Sicherheitsgründen: Führen Sie Besichtigungen nicht allein mit unbekannten Personen im leerstehenden Haus durch, wenn Sie das vermeiden können, und notieren Sie sich vorab die Kontaktdaten.
• Verlangen Sie bei ernsthaftem Interesse eine Finanzierungs- oder Tragbarkeitsbestätigung der Bank, bevor Sie tief in Preisverhandlungen einsteigen.
• Mündliche Zusagen und informelle 'Reservationen' gegen Handgeld sind rechtlich nicht bindend – erst der beim Notariat beurkundete Vertrag bindet beide Seiten. Verlassen Sie sich nicht auf eine mündliche Zusage, solange kein Notartermin vereinbart ist.
• Bei Zeitdruck, etwa im Rahmen einer Scheidung, lohnt es sich, die eigene Verhandlungsposition nicht offenzulegen – mehr dazu im Ratgeber Scheidung und Hausverkauf.

Der Notartermin: was zwingend beurkundet werden muss

Je nach Kanton übernimmt die Beurkundung eine Urkundsperson im Amtsnotariat – kantonal angestellt, etwa in Zürich und Schaffhausen – oder eine freiberufliche Notarin bzw. ein freiberuflicher Notar, wie es in der Mehrheit der Kantone üblich ist; einige Kantone kennen Mischformen. Rechtlich ist das Ergebnis gleichwertig.

Zwingend im beurkundeten Kaufvertrag enthalten sein müssen mindestens: die Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung des Grundstücks, der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten. Nebenabreden, die nicht im beurkundeten Vertrag stehen – etwa eine mündlich vereinbarte Preisreduktion oder eine separate Zusicherung zum Zustand der Liegenschaft – sind rechtlich nicht durchsetzbar; die Formvorschrift von Art. 216 OR erfasst den gesamten Vertragsinhalt, nicht nur den Kaufpreis. Alles, was für Sie wichtig ist, gehört deshalb in den Vertragstext, nicht in ein Nebengespräch.

Zu den Notariatskosten kommen die Grundbuchgebühren: Beide bewegen sich je nach Kanton typischerweise zwischen 0,1 und 0,5 Prozent des Kaufpreises, oft anteilig zwischen Käufer- und Verkäuferschaft aufgeteilt. Dazu kann eine Handänderungssteuer von 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises kommen – in den Kantonen Aargau, Glarus, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri, Zug und Zürich wurde sie abgeschafft, in anderen trägt sie meist die Käuferschaft, teils hälftig geteilt. Diese Kosten fallen unabhängig davon an, ob ein Makler beteiligt war oder nicht.

Kosten im Vergleich: Makler vs. Selbstverkauf

Am Beispiel eines Einfamilienhauses mit Verkaufspreis CHF 950'000 sehen die verkaufsbedingten Mehrkosten so aus. Notariat, Grundbuch und eine allfällige Handänderungssteuer sind bewusst nicht in der Tabelle, weil sie in beiden Fällen praktisch gleich hoch ausfallen.

Nicht in dieser Tabelle, aber für die Gesamtrechnung entscheidend, ist die Grundstückgewinnsteuer (GGSt). Sie fällt auf den erzielten Gewinn an, unabhängig vom Verkaufsweg, und unterscheidet sich stark nach Kanton: Die Sätze reichen je nach Kanton und Gewinnhöhe von rund 3 Prozent (z. B. Schwyz, niedrige Gewinne) bis über 40 Prozent (z. B. Zürich, hohe Gewinne bei kurzer Haltedauer). Fast alle Kantone reduzieren den Satz mit zunehmender Besitzdauer, teils um bis zu 60 bis 70 Prozent nach 20 bis 35 Jahren Eigentum; eine kurze Haltedauer von unter 5 Jahren kann umgekehrt einen Zuschlag auslösen. Weil die genaue Berechnung von kantonalem Recht, Anlagekosten und wertvermehrenden Investitionen abhängt, ist hier eine Anfrage bei der kantonalen Steuerverwaltung oder dem eigenen Treuhänder der einzig verlässliche Weg – mehr zur Provision im Vergleich dazu im Ratgeber Maklerprovision Schweiz.

Zeitbedarf realistisch einschätzen – und wann sich ein Makler trotzdem lohnt

Ein Immobilienverkauf dauert in der Schweiz im Durchschnitt zwischen zwei und sechs Monaten, von der ersten Bewertung bis zur Beurkundung. Gefragte Lagen mit realistischem Startpreis können deutlich schneller einen Käufer finden, in weniger nachgefragten Regionen oder bei zu hohem Einstiegspreis kann sich der Prozess auch über ein Jahr ziehen. Rechnen Sie zusätzlich einige Wochen für die Notartermin-Koordination und die Grundbucheintragung ein.

Der Verkauf ohne Makler ist kein Dogma, sondern eine Abwägung. Ehrlich betrachtet gibt es Situationen, in denen ein Makler trotz Provision den Aufwand wert ist:

• Sehr enger Zeitrahmen, in dem Sie selbst keine Kapazität für Besichtigungen und Verhandlungen haben.
• Ungelöster Konflikt innerhalb einer Erbengemeinschaft, bei dem eine neutrale dritte Partei die Kommunikation entlastet.
• Eigentümerschaft, die nicht am Ort der Liegenschaft wohnt und keine Zeit für wiederholte Vor-Ort-Termine hat.
• Sehr spezielle, hochpreisige oder schwer vergleichbare Objekte, für die ein breites, bestehendes Käufernetzwerk den Unterschied macht.

Für alle anderen Fälle – die Mehrheit der Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in der Schweiz – ist der Ablauf, wie er in diesem Artikel beschrieben ist, mit Organisation und den richtigen Unterlagen gut machbar. Eine kompakte Version zum Abhaken finden Sie in der Hausverkauf-Checkliste, eine vertiefte Entscheidungshilfe im Ratgeber Makler oder selber verkaufen.