Scheidung und Haus verkaufen: Wer bekommt was in der Schweiz
Wenn eine Ehe endet, muss meist auch über die gemeinsame Liegenschaft entschieden werden. Dieser Ratgeber zeigt sachlich, was Ihnen rechtlich zusteht, was mit der Hypothek passiert und wie Sie in der Trennungsphase vorgehen.
Bei einer Scheidung haben Sie drei Optionen: verkaufen, dass ein Ehepartner die oder den anderen auszahlt, oder das Haus vorübergehend gemeinsam halten. Im Regelgüterstand Errungenschaftsbeteiligung wird der während der Ehe entstandene Mehrwert hälftig geteilt, nicht der ganze Hauswert. Die gemeinsame Hypothek bleibt bis zur ausdrücklichen Entlassung durch die Bank für beide Solidarhaftung.
Wem gehört das Haus bei einer Scheidung: Güterrecht in Kürze
Für die meisten Ehepaare in der Schweiz gilt ohne Ehevertrag der ordentliche Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung – das betrifft rund neun von zehn Ehen. Er unterscheidet zwei Vermögensmassen: das Eigengut, das jedem Ehegatten allein gehört, und die Errungenschaft, die bei der Scheidung hälftig geteilt wird. Wer wissen will, wer bei der Scheidung was bekommt, muss zuerst klären, in welche dieser beiden Massen das Haus fällt.
- Eigengut: Vermögen, das ein Ehegatte bereits vor der Heirat besass, sowie alles, was er während der Ehe geerbt oder geschenkt bekommen hat. Ein geerbtes Elternhaus bleibt damit grundsätzlich Eigengut und wird nicht automatisch geteilt.
- Errungenschaft: alles, was während der Ehe aus Arbeitseinkommen oder daraus finanzierten Anschaffungen entstanden ist – dazu zählt in der Regel auch ein während der Ehe gekauftes und gemeinsam abbezahltes Haus.
Für ein während der Ehe erworbenes Haus wird bei der sogenannten Vorschlagsteilung nicht einfach der halbe Verkehrswert verteilt, sondern der seit dem Kauf entstandene Mehrwert: Vom Verkaufspreis werden Kaufpreis, Verkaufskosten, Steuern sowie die Rückzahlung von Hypothek und allfälligen BVG-Vorbezügen abgezogen. Jeder Ehegatte erhält danach zunächst seine ursprünglich eingebrachten Eigenmittel zurück, erst der verbleibende Mehrwert wird hälftig geteilt. Bei Gütertrennung gilt dagegen einfach der Grundbucheintrag – wer mit welchem Anteil eingetragen ist, bekommt diesen Anteil, unabhängig davon, wer tatsächlich wie viel bezahlt hat.
Die drei Optionen für das gemeinsame Haus
Sobald geklärt ist, wem welcher Anteil zusteht, bleiben praktisch drei Wege, wie Sie mit der Liegenschaft umgehen. Eine Checkliste für den Hausverkauf zeigt, was der Verkaufsweg konkret bedeutet.
| Option | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Verkauf an Dritte | Klare Trennung, sofortige Liquidität für beide, Solidarhaftung bei der Bank endet mit dem Verkauf, Marktpreis erzielbar | Emotionaler Abschied vom gemeinsamen Zuhause, Zeitdruck im Scheidungsverfahren kann den Preis drücken, allenfalls Vorfälligkeitsentschädigung |
| Übernahme durch einen Ehegatten (Auszahlung) | Kontinuität für Kinder und Wohnsitz, kein Verkaufsprozess nötig, der andere erhält sofort seinen Anteil | Übernehmende Person muss die Tragbarkeit allein erfüllen, Bank prüft die Finanzierung neu, oft Umschuldung mit eigenen Kosten nötig |
| Gemeinsam halten (Miteigentum bestehen lassen) | Kein Verkaufsdruck, z. B. bis die Kinder ausgezogen sind, Wertsteigerung kommt beiden weiter zugute | Solidarhaftung bei der Hypothek bleibt für beide bestehen, laufende Abstimmung nötig, hohes Streitpotenzial bei künftigen Entscheidungen |
In der Praxis wählen die meisten Paare den Verkauf, weil er die klarste Trennung schafft und beide Seiten finanziell unabhängig macht. Eine Übernahme lohnt sich vor allem, wenn eine Person die Tragbarkeit allein klar erfüllt und ein starkes persönliches Interesse am Objekt hat – etwa wegen der Kinder oder des Wohnorts.
Warum eine neutrale Bewertung hier doppelt wichtig ist
Bei jedem Hausverkauf lohnt sich eine realistische Werteinschätzung. Bei einer Scheidung kommt ein zweiter Grund hinzu: Der Wert des Hauses ist die Grundlage für die Berechnung des zu teilenden Mehrwerts. Schätzt eine Seite zu hoch, die andere zu tief, wird die Bewertung selbst zum Streitpunkt – zusätzlich zu allem anderen, das im Scheidungsverfahren bereits verhandelt werden muss.
Eine unabhängige, hedonische Bewertung – dasselbe Modell, das auch Schweizer Banken für die Finanzierung nutzen – vergleicht Ihr Haus mit tatsächlichen Verkäufen ähnlicher Objekte in der Region und liefert eine Zahl, die für beide Seiten nachvollziehbar ist. Ein solcher Marktwertbericht kostet CHF 189 und liegt sofort als PDF vor. Das ersetzt keine gerichtliche Schätzung bei einem harten Streitfall, ist aber für die meisten Paare eine solide, günstige Ausgangsbasis für die Verhandlung.
Was mit der Hypothek passiert
Eine gemeinsam aufgenommene Hypothek verschwindet nicht mit der Scheidung. Beide Ehegatten bleiben solidarisch haftbar für die gesamte Schuld, unabhängig davon, wer auszieht und wer im Haus wohnen bleibt. Ohne eine formelle Entlassung aus dieser Solidarhaftung haftet die ausziehende Person also weiter voll für eine Hypothek auf einem Haus, in dem sie nicht mehr lebt.
Eine Entlassung braucht die Zustimmung der Bank. Sie prüft dafür die verbleibende Person neu, insbesondere die Tragbarkeit: Als Faustregel gilt, dass die Hypothekarkosten ein Drittel des Bruttoeinkommens des Haushalts nicht übersteigen sollten. Reicht das Einkommen allein nicht aus, bleiben meist nur zwei Wege: die Hypothek reduzieren oder zusätzliche Sicherheiten stellen. Gelingt beides nicht, bleibt die Solidarhaftung bis zum Verkauf des Hauses bestehen.
Wird eine laufende Festhypothek vorzeitig aufgelöst, etwa weil das Haus verkauft wird, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Deren Höhe hängt von der Restlaufzeit und der Differenz zwischen dem vereinbarten und dem aktuellen Referenzzinssatz ab und kann je nach Situation erheblich ausfallen. Klären Sie diese Kosten frühzeitig direkt mit der Bank, damit Sie sie in Ihre Rechnung einbeziehen können, bevor Sie sich für eine der drei Optionen entscheiden.
Wohnrecht, Kinder und Wohnsitz
Das Gesetz regelt in Art. 121 ZGB, was mit der Familienwohnung geschieht. Die Bestimmung betrifft in erster Linie Mietwohnungen: Ist ein Ehegatte wegen der Kinder oder aus anderen wichtigen Gründen auf die Wohnung angewiesen, kann das Gericht die Mietrechte allein auf diese Person übertragen, sofern das dem anderen zumutbar ist. Gehört das Haus dagegen einem der Ehegatten als Eigentum, kann das Gericht dem anderen unter denselben Voraussetzungen gegen angemessene Entschädigung ein zeitlich begrenztes Wohnrecht einräumen.
Massgeblich ist dabei regelmässig, wer die Obhut über die Kinder hat: Für den weiteren Schulbesuch und die soziale Kontinuität der Kinder spricht viel dafür, den betreuenden Elternteil vorerst im Haus zu belassen, auch wenn güterrechtlich beide Eigentümer bleiben. Ein solches Wohnrecht ist aber eine Übergangslösung – es klärt nicht, wem das Haus langfristig gehört, sondern verschiebt diese Frage zeitlich. Wie die endgültige Aufteilung aussieht, sollte trotzdem früh in der Scheidungskonvention festgehalten werden.
Zeitlicher Ablauf: Was Sie schon während des Scheidungsverfahrens erledigen können
Eine einvernehmliche Scheidung dauert in der Regel zwei bis sechs Monate, ein vorheriges Getrenntleben ist dafür nicht zwingend vorausgesetzt. Bei einer strittigen Scheidung braucht es grundsätzlich zwei Jahre Trennungszeit, bevor die Klage eingereicht werden kann, danach dauert das Verfahren selbst häufig ein bis drei Jahre – ausser das Gericht stellt fest, dass die Fortsetzung der Ehe unzumutbar ist. Gerade bei Zeitdruck lohnt es sich, nicht auf das rechtskräftige Urteil zu warten, um beim Haus tätig zu werden.
- Eine neutrale Bewertung einholen, damit beide Seiten mit derselben Zahl rechnen, sobald über den Vorschlag verhandelt wird.
- Ein Gespräch mit der Bank führen, um zu klären, ob eine Übernahme durch eine Person tragbar wäre und was eine Entlassung aus der Solidarhaftung kosten würde.
- Unterlagen zusammenstellen: Kaufvertrag, Grundbuchauszug, bei Stockwerkeigentum das Reglement und den Stand des Erneuerungsfonds.
- Sind sich beide Miteigentümer über einen Verkauf einig, kann das Haus bereits während des laufenden Verfahrens inseriert und verkauft werden. Die endgültige Verteilung des Erlöses richtet sich dann nach der Scheidungskonvention oder dem späteren Urteil.
Steuerfolgen bei Scheidung und Hausverkauf
Verkaufen Sie das Haus an eine dritte Partei, fällt die Grundstückgewinnsteuer wie bei jedem anderen Hausverkauf an: Besteuert wird die Differenz zwischen Verkaufspreis und den Anlagekosten, unter Berücksichtigung der Besitzesdauer. Die genaue Berechnung ist kantonal geregelt und unterscheidet sich teilweise deutlich.
Anders sieht es aus, wenn das Haus im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung von einem Ehegatten auf den anderen übertragen wird, etwa weil eine Person das Haus übernimmt und die andere auszahlt. In diesem Fall kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden, sofern beide Ehegatten dies schriftlich erklären. Die Steuer wird dann nicht erlassen, sondern erst beim nächsten steuerpflichtigen Verkauf fällig – die übernehmende Person übernimmt also die ursprünglichen Anlagekosten und die Besitzesdauer der Ehe.
Auch bei der Handänderungssteuer sehen viele Kantone Befreiungen für Übertragungen zwischen Ehegatten im Rahmen einer Scheidung vor. Der Kanton Schwyz kennt ohnehin keine Handänderungssteuer. Da sich beide Steuern kantonal deutlich unterscheiden, lohnt sich vor der Beurkundung ein kurzer Anruf bei der zuständigen Steuerverwaltung oder beim Treuhänder.
Was bei Stockwerkeigentum zusätzlich zu beachten ist
Stockwerkeigentum ist rechtlich eine besondere Form des Miteigentums mit einem Sonderrecht an der eigenen Wohnung. Für die güterrechtliche Aufteilung bei der Scheidung gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie beim Einfamilienhaus: Eigengut bleibt Eigengut, ein während der Ehe erworbener Mehrwert wird geteilt, und das Gericht kann bei fehlender Einigung die Zuweisung an eine Person gegen Entschädigung anordnen, eine Versteigerung veranlassen oder das Miteigentum mit Zustimmung beider fortbestehen lassen.
Zusätzlich spielt bei Stockwerkeigentum die Wertquote eine Rolle: Sie bestimmt die Stimmrechte in der Eigentümerversammlung und die Beiträge an gemeinschaftliche Kosten. Der Anteil am Erneuerungsfonds ist an die Einheit selbst gebunden und lässt sich nicht separat verkaufen oder mitnehmen – er geht bei einem Verkauf oder bei der Übernahme durch einen Ehegatten automatisch mit über. Prüfen Sie zusätzlich das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, insbesondere ob es für eine Handänderung Formvorschriften oder Zustimmungserfordernisse vorsieht.