Immobilie inserieren auf ImmoScout24 und Homegate: So geht's

Wie kommen Privatverkäufer heute auf ImmoScout24 und Homegate?

Es gibt zwei Wege. Der erste: Sie legen bei ImmoScout24.ch und bei Homegate.ch je ein eigenes Konto an, erfassen Ihr Objekt zweimal mit denselben Fotos und Texten und pflegen zwei getrennte Rechnungen und Kontaktverwaltungen. Der zweite Weg: Sie nutzen einen Erfassungs-Assistenten, der über die SwissRETS-Schnittstellen der SMG Swiss Marketplace Group – dem Betreiber-Konzern beiderr Portale – ein einmal erfasstes Inserat automatisch an beide Portale gleichzeitig ausspielt und bei Preisänderungen oder Statuswechsel ('reserviert', 'verkauft') synchron aktualisiert. ohne-makler-verkaufen.ch arbeitet nach diesem zweiten Prinzip.

Beide Wege führen zum selben Ergebnis: ein aktives Inserat auf beiden grossen Portalen. Der Unterschied liegt im Aufwand. Direkt bei den Portalen zahlen Sie zwei Rechnungen, verwalten zwei Logins und müssen jede Änderung doppelt nachtragen. Über einen automatisierten Anbieter ist das ein einziger Arbeitsschritt.

Warum zwei grosse Portale mehr bringen als fünf kleine

Die Antwort liegt in der Marktstruktur, nicht in der Anzahl Portale. ImmoScout24.ch und Homegate.ch gehören beide zur Swiss Marketplace Group (SMG), einem Gemeinschaftsunternehmen von TX Group, Ringier, der Mobiliar und dem Investor General Atlantic. Gemäss einer Einigung, die der eidgenössische Preisüberwacher im Januar 2026 mit SMG erzielt hat, kommen die SMG-Immobilienportale gemeinsam auf einen Marktanteil von rund 70 bis 75 Prozent im Online-Inserategeschäft. Eine von SMG in Auftrag gegebene McKinsey-Analyse geht noch weiter: Mehr als die Hälfte aller Käuferinnen und Käufer soll ihre Wunschimmobilie über eines dieser beiden Portale gefunden haben.

Was viele nicht wissen: Auch Flatfox.ch sowie die Kleinanzeigenportale Tutti.ch und Anibis.ch gehören zum selben SMG-Konzern. Wer sein Inserat zusätzlich dort platziert, erreicht in grossen Teilen dasselbe SMG-Publikum ein zweites oder drittes Mal, nicht ein neues. Comparis.ch betreibt zudem gar kein eigenes Immobilienangebot, sondern durchsucht als Metasuche die Inserate anderer Portale, darunter ImmoScout24, Homegate und newhome. Wer dort bereits inseriert, taucht über Comparis meist automatisch mit auf.

Der einzige wirklich unabhängige grössere Player ist newhome.ch, getragen von rund 500 Unternehmen aus der Immobilienbranche über die Next Property AG sowie der AXA. Zu dessen tatsächlicher Reichweite gibt es keine unabhängig geprüften Zahlen – newhome positioniert sich selbst als reichweitenstark, extern belegbar ist das derzeit nicht. Für Ihr Inserat heisst das: ImmoScout24 und Homegate sind das Pflichtprogramm, newhome eine sinnvolle Ergänzung, und die übrigen Kanäle bringen vor allem operativen Mehraufwand, ohne dass zusätzliches, unabhängiges Publikum sicher ist.

Portalvergleich Schweiz: Struktur, Rolle und Kosten

Die folgende Übersicht ordnet die relevanten Schweizer Portale nach Eigentümerstruktur und Rolle im Markt ein. Wo unabhängig geprüfte Reichweitenzahlen fehlen, ist das ausdrücklich vermerkt statt eine Zahl zu erfinden.

Was kostet ein Inserat direkt bei den Portalen?

Einen fixen Publikumspreis nennt keines der beiden grossen Portale. Homegate schreibt auf der eigenen Preisseite offen, dass die Kosten von Paket, Objektkategorie, Lage und Vermarktungsart abhängen und erst während der Erfassung angezeigt werden. Verifizierbar ist: Im Buchungsablauf beider Portale kostete das Einstiegspaket «Basic» am 4. August 2026 CHF 134.75 pro Woche, reduziert von CHF 169.–.

Konkreter wird es durch die Einigung zwischen dem eidgenössischen Preisüberwacher und SMG vom Januar 2026: Spätestens ab 1. April 2026 gilt für ein neues Vermarktungspaket namens 'Flex Offer' eine Preisobergrenze von maximal CHF 44 Grundgebühr pro Monat plus einmalig maximal CHF 505 Insertionsgebühr Das Flex Offer richtet sich allerdings vorrangig an Geschäftskunden; für Privatpersonen gilt weiterhin die Abrechnung pro Publikationswoche. für ein Kaufobjekt (CHF 370 bei einem Mietobjekt, jeweils exklusive Mehrwertsteuer). Dafür läuft das Inserat zeitlich unbefristet und wird gleichzeitig auf sechs SMG-Plattformen veröffentlicht: Homegate.ch, ImmoScout24.ch, Acheter-Louer.ch, ImmoStreet.ch, alle-immobilien.ch und home.ch. Das ist eine vereinbarte Obergrenze, kein garantierter Fixpreis für jedes Einzelinserat – was Sie effektiv zahlen, hängt weiterhin vom gewählten Paket ab. Einen Überblick über gebündelte Pakete finden Sie in unserer Übersicht der Kosten und Pakete.

Flatfox verlangt CHF 99 pro Inserat ab dem dritten Listing, newhome bietet Neukunden 7 Tage kostenlos an – allerdings nur für Mietobjekte und Nachmietersuchen, nicht für Verkaufsinserate. In der Summe zahlen Sie bei einer Direktbuchung über beide grossen Portale schnell mehrere hundert Franken, bevor Marktwertbericht, Fotobearbeitung oder ein Grundriss überhaupt eingerechnet sind.

Was ein gutes Inserat ausmacht

Reichweite allein verkauft nicht. Ob aus einem Klick ein Besichtigungstermin wird, entscheidet sich am Inserat selbst.

Titel

Der Titel ist das Erste und oft Einzige, das Interessentinnen in der Trefferliste lesen, bevor sie weiterklicken oder eben nicht. Er sollte Objekttyp, Zimmerzahl, Ort und ein konkretes Merkmal enthalten – etwa '5.5-Zimmer-Einfamilienhaus in Wädenswil, Seesicht, sanierte Küche'. Vage Formulierungen wie 'Traumhaus zu verkaufen' verschenken Sichtbarkeit, weil sie in keiner sinnvollen Filterkombination auftauchen.

Beschreibung

Die Beschreibung beantwortet die Fragen, die sonst ein Telefonanruf klären müsste: Baujahr, letzte Sanierungen, Heizsystem, Nebenkosten, Erschliessung, Parkplatzsituation, Nähe zu ÖV und Schule. Strukturieren Sie in kurze Abschnitte statt einen Fliesstext-Block – das erleichtert das Überfliegen auf dem Smartphone, wo die meisten Interessenten das Inserat zuerst öffnen.

Fotoreihenfolge

Das erste Bild entscheidet über den Klick. Hier gehört die stärkste Aussenansicht oder ein aufgeräumtes Wohnzimmer hin, nicht der Grundriss oder ein Detailfoto des Kellers. Danach folgt ein Rundgang in logischer Reihenfolge: Eingang, Wohn-/Essbereich, Küche, Schlafzimmer, Bad, Aussenbereich. Zehn bis fünfzehn Fotos bei Tageslicht, aufgeräumt und im Querformat, gelten als Standard.

Grundriss

Ein Grundriss gehört in praktisch jedes Inserat. Käuferinnen filtern damit vorab, ob die Raumaufteilung zu ihrem Alltag passt, und Sie ersparen sich Besichtigungen von Interessenten, für die das Objekt offensichtlich nicht passt. Fehlt der Grundriss, fragen seriöse Interessenten meist zuerst danach – schon das kostet Zeit.

Preisangabe vs. 'Preis auf Anfrage'

Nennen Sie einen Preis. 'Preis auf Anfrage' filtert seriöse, budgetgebundene Käuferinnen aus der Suche heraus, noch bevor sie das Inserat öffnen, da die meisten Portale eine Preisfilterung anbieten und ein Objekt ohne Preisangabe aus jedem Preisband herausfällt. Wer sich beim Preis unsicher ist, holt sich vorab eine unabhängige Einschätzung, etwa über einen hedonischen Marktwertbericht, statt das Inserat ohne Zahl online zu stellen.

Welche Angaben Pflicht sind

Ein Bundesgesetz, das den Inhalt privater Immobilieninserate vorschreibt, gibt es in der Schweiz nicht. 'Pflicht' bedeutet hier zweierlei. Erstens verlangen ImmoScout24 und Homegate selbst bestimmte Pflichtfelder, ohne die ein Inserat gar nicht veröffentlicht wird: Objektart, Ort/PLZ, Wohn- oder Grundstücksfläche, Zimmerzahl und Preis gehören dazu. Zweitens gibt es kantonale Besonderheiten: Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) ist in den meisten Deutschschweizer Kantonen beim Verkauf nicht zwingend vorgeschrieben, während er in Teilen der Westschweiz bei einer Handänderung verlangt werden kann. Prüfen Sie das im Zweifel bei Ihrem kantonalen Amt für Energie, nicht beim Portal.

• Adresse (mindestens Strasse und Ort, exakte Hausnummer optional)
• Grundstücksfläche laut Grundbuch
• Baujahr und letzte wesentliche Sanierungen
• Anzahl Zimmer und Bäder
• Heizungsart und Energieträger
• Zustand: bezugsbereit, renoviert oder sanierungsbedürftig
• Nebenkosten pro Monat

Wie lange sollte ein Inserat laufen?

Rechnen Sie mit mehreren Monaten, nicht mit Wochen. Eigentumswohnungen standen 2025 in der Schweiz im Schnitt 84 Tage im Markt, bevor sie verkauft waren (2024: 92 Tage) – regional von rund 61 Tagen in der Zentralschweiz bis 131 Tagen im Tessin. Einfamilienhäuser brauchen im Durchschnitt rund drei bis vier Monate von der Erstaufschaltung bis zur Kaufzusage. Buchen Sie ein Inserat deshalb nicht für zwei oder vier Wochen, sondern für mindestens acht bis zwölf Wochen mit einer Verlängerungsoption. Ein Inserat, das nach zwanzig Tagen ohne Erklärung verschwindet und danach in leicht veränderter Form neu erscheint, wirkt auf aufmerksame Käuferinnen eher unseriös als ein durchlaufendes Inserat mit gelegentlicher Preisanpassung.

Was tun, wenn nach vier Wochen nichts passiert?

Vier Wochen ohne ernsthafte Anfrage sind angesichts der oben genannten Vermarktungsdauern noch kein Alarmsignal, aber ein Anlass zur Kontrolle. Prüfen Sie in dieser Reihenfolge:

1. Preis: Vergleichen Sie mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft, nicht mit anderen Inseraten – Inseratspreise sind Wunschpreise, keine Marktpreise. Ein hedonischer Marktwertbericht zeigt, ob Sie über oder im Markt liegen.
2. Inserat: Fehlt der Grundriss, ist das erste Foto schwach belichtet, liest sich die Beschreibung wie eine blosse Aufzählung? Genau diese Punkte sind die häufigsten Ursachen für ausbleibende Klicks.
3. Sichtbarkeit: Ein Inserat, das nur auf einem Portal steht, erreicht real weniger als die Hälfte des adressierbaren Publikums. Prüfen Sie, ob es tatsächlich auf beiden grossen Portalen aktiv ist.

Erst wenn Preis, Inserat und Sichtbarkeit stimmen und nach sechs bis acht Wochen weiterhin nichts passiert, lohnt sich die Frage, ob eine strukturelle Hürde vorliegt – ungünstige Erschliessung, ein schwieriger Grundriss oder ein Marktsegment mit wenig Nachfrage. Das ist kein Grund, den Verkauf ohne Makler aufzugeben, sondern ein Anlass, die eigene Strategie in unserer Checkliste zum Hausverkauf noch einmal durchzugehen.

Umgang mit Makler-Akquiseanrufen auf Ihr Privatinserat

Sobald Ihr Inserat live ist, müssen Sie mit Anrufen von Maklerinnen und Maklern rechnen, die kein Kaufinteresse haben, sondern Ihnen ein Verkaufsmandat verkaufen wollen. Das ist in der Schweizer Immobilienbranche gängige Praxis und kein Zeichen dafür, dass mit Ihrem Inserat etwas nicht stimmt.

Eine kurze, klare Antwort reicht meist: 'Danke, ich verkaufe aktuell privat und habe keinen Bedarf an einem Mandat.' Wer nachfragt, warum Sie keinen Makler wollen, muss sich nicht rechtfertigen – das ist Ihre Entscheidung, keine begründungspflichtige. Manche Maklerbüros geben sich am Telefon als Kaufinteressenten aus, um einen Besichtigungstermin zu bekommen; fragen Sie im Zweifel direkt, ob Eigenbedarf oder ein Maklermandat der Hintergrund des Anrufs ist – seriöse Maklerinnen antworten darauf ehrlich.

Wenn Sie unsicher sind, ob der Verkauf ohne Makler für Ihre Situation überhaupt der richtige Weg ist, etwa bei einer Erbengemeinschaft mit mehreren Parteien oder unter Zeitdruck, lohnt sich ein ehrlicher Blick auf beide Wege in unserem Vergleich Makler oder selber verkaufen.