Was Sie beim Immobilienverkauf steuerlich gegenrechnen können
Am Verkaufspreis lässt sich wenig drehen. An den Anlagekosten schon – völlig legal, indem Sie belegen, was Sie über die Jahre investiert haben. Genau dort verschenken die meisten Verkäufer Geld.
Vom Verkaufserlös abziehbar sind der seinerzeitige Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen aus der gesamten Besitzdauer und die Kauf- wie Verkaufsnebenkosten – Notariat, Grundbuch, Maklerhonorar, Inserate und meist die Vorfälligkeitsentschädigung. Laufender Unterhalt zählt nicht. Was übrig bleibt, ist der steuerbare Grundstückgewinn.
Die Formel, um die es geht
Die Grundstückgewinnsteuer bemisst sich nicht am Verkaufspreis, sondern am Gewinn:
Jeder Franken, den Sie als Anlagekost belegen können, senkt den steuerbaren Gewinn um genau diesen Franken. Bei einem Grenzsteuersatz von beispielsweise 25 Prozent bedeutet eine belegte Investition von CHF 40'000 rund CHF 10'000 weniger Steuer. Das ist kein Trick, sondern die vorgesehene Systematik – sie funktioniert nur, wenn Sie die Belege haben.
Wie hoch Ihr steuerbarer Gewinn ist und welches System in Ihrem Kanton gilt, rechnet der Grundstückgewinnsteuer-Rechner aus.
Wertvermehrend oder werterhaltend: die entscheidende Unterscheidung
Nur wertvermehrende Aufwendungen erhöhen die Anlagekosten. Werterhaltender Unterhalt tut es nicht – er ist dafür bei vermieteten Objekten laufend abzugsfähig. Die Grenze verläuft entlang einer einfachen Frage: Haben Sie den bisherigen Zustand wiederhergestellt oder den Standard gehoben?
| Wertvermehrend – erhöht die Anlagekosten | Werterhaltend – erhöht sie nicht |
|---|---|
| Anbau, Aufstockung, Wintergarten | Reparatur eines bestehenden Bauteils |
| Neue Grundrissaufteilung, Wanddurchbruch | Malerarbeiten, Tapezieren |
| Erstmaliger Einbau (z. B. erste Klimaanlage, erster Cheminéeofen) | Gleichwertiger Ersatz eines defekten Geräts |
| Hebung des Ausbaustandards über den bisherigen | Service, Wartung, Entkalkung |
| Energetische Verbesserung über den Vorzustand hinaus | Ersatz gleicher Fenster durch gleichwertige |
| Erstmalige Umgebungsgestaltung, Terrassenbau | Gartenpflege, Rasenersatz |
Der teuerste Fehler: die Pauschalrechnung
Wer eine Sanierung mit einer einzigen Position belegt – «Sanierung pauschal, CHF 180'000» –, überlässt dem Steueramt die Schätzung, welcher Anteil werterhaltend war. Diese Schätzung fällt selten grosszügig aus, und Sie tragen die Beweislast.
Verlangen Sie deshalb vom Handwerker oder Generalunternehmer eine nach Positionen aufgeschlüsselte Rechnung. Das kostet Sie nichts ausser der Bitte, und beim Verkauf ist es unmittelbar Geld wert. Am wirksamsten vereinbaren Sie es schon im Werkvertrag, nicht erst bei der Schlussrechnung.
Verkaufskosten: der Block, den viele vergessen
Nicht nur Investitionen zählen. Auch die Kosten des Verkaufs selbst mindern den Gewinn.
- Maklerhonorar, sofern Sie eines bezahlen – in der Regel anrechenbar
- Notariats- und Grundbuchgebühren, Ihr Anteil daran
- Inseratskosten und Vermarktungsaufwand, inklusive Fotos und Unterlagen
- Immobilienbewertung, wenn sie für den Verkauf erstellt wurde
- Vorfälligkeitsentschädigung der Hypothek – in der Regel anrechenbar, sofern die Hypothek im Zuge des Verkaufs endgültig aufgelöst und nicht durch eine neue ersetzt wird
- Kaufnebenkosten von damals – auch die Notariatskosten Ihres eigenen Kaufs erhöhen die Anlagekosten
Eine vollständige Aufstellung, wer welchen Posten trägt, steht im Ratgeber Kosten beim Immobilienverkauf.
Aufschub: wenn die Steuer gestundet statt erlassen wird
In bestimmten Konstellationen wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Aufgeschoben heisst nicht erlassen: Die latente Steuer wandert mit und wird beim nächsten steuerauslösenden Verkauf fällig – dann allerdings auf Basis der ursprünglichen Anlagekosten und der ursprünglichen Besitzdauer.
- Erbgang, Erbteilung, Schenkung – die Steuer wandert auf die erwerbende Person
- Güterrechtliche Auseinandersetzung unter Ehegatten, etwa bei Scheidung
- Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum: Wer sein selbstbewohntes Haus verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein neues selbstbewohntes Eigenheim in der Schweiz investiert, kann den Aufschub beanspruchen
Was für Firmen anders läuft
Verkauft eine GmbH oder AG, hängt alles am System des Kantons, in dem die Liegenschaft liegt.
- Monistische Kantone (Zürich, Bern, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Schwyz, Nidwalden, Uri, Jura, Tessin): Auch die Firma zahlt Grundstückgewinnsteuer. Der Besitzdauerrabatt gilt für sie ebenso.
- Dualistische Kantone (die übrigen 17): Die Firma zahlt keine Grundstückgewinnsteuer; der Gewinn läuft in die ordentliche Gewinnsteuer. Damit entfällt der Besitzdauerrabatt vollständig – längeres Halten senkt die Steuer dort nicht.
Zwei weitere Unterschiede, die in der Praxis zählen: Eine juristische Person zahlt keine Vermögenssteuer auf die Liegenschaft, sondern Kapitalsteuer auf ihr Eigenkapital. Und Abschreibungen, die während der Haltedauer den Gewinn gemindert haben, werden beim Verkauf in der Regel wieder aufgerechnet. Wer als Firma verkauft, gehört mit dieser Frage zur Treuhänderin – die Beträge rechtfertigen das Honorar um ein Vielfaches.
Was nicht funktioniert
Zum Schluss drei Vorstellungen, die aus dem Ausland herüberschwappen und in der Schweiz nicht greifen:
- «Gewinn steuerfrei reinvestieren wie beim 1031-Exchange in den USA.» Der Aufschub bei Ersatzbeschaffung gilt in der Schweiz nur für selbstbewohntes Wohneigentum, nicht für Rendite- oder Handelsobjekte.
- «Abschreibungen senken die Steuer dauerhaft.» Bei juristischen Personen werden vorgenommene Abschreibungen beim Verkauf in der Regel wieder aufgerechnet.
- «Über eine Firma verkaufen spart die Grundstückgewinnsteuer.» In den neun monistischen Kantonen zahlt die Firma sie genauso. Und der Verkauf der Anteile einer Immobiliengesellschaft wird in mehreren Kantonen als wirtschaftliche Handänderung wie ein Grundstücksverkauf behandelt.