Notar und Grundbuch beim Hausverkauf: Wer zahlt was, und wie der Ablauf aussieht
Ohne öffentliche Beurkundung wechselt in der Schweiz kein Grundstück den Eigentümer – daran führt kein Weg vorbei, mit oder ohne Makler. Was Notariat und Grundbuch kosten, wer üblicherweise welchen Teil trägt und in welcher Reihenfolge alles läuft, steht hier.
Der Grundstückkaufvertrag muss in der Schweiz öffentlich beurkundet werden, sonst ist er nichtig. Je nach Kanton beurkundet ein Amtsnotariat oder eine freie Urkundsperson. Üblich ist, dass sich Käufer- und Verkäuferschaft Notariats- und Grundbuchgebühren hälftig teilen – zwingend ist das nicht, es gehört in den Kaufvertrag. Zusammen mit einer allfälligen Handänderungssteuer bewegen sich die Transaktionskosten je nach Kanton grob bei 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises.
Warum ohne Beurkundung nichts läuft
Der Grundstückkaufvertrag muss nach Artikel 216 OR öffentlich beurkundet werden – ohne Beurkundung ist er nichtig, und ohne beurkundeten Vertrag findet keine Eintragung im Grundbuch statt. Erst mit diesem Eintrag, der sogenannten Handänderung, wechselt das Eigentum rechtlich. Handschlag, Reservationsvertrag oder ein unterschriebenes Papier vom Küchentisch reichen dafür nicht, sie haben allenfalls vertragliche Vorwirkung.
Diese Kosten fallen deshalb unabhängig davon an, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen – sie sind der nicht verhandelbare Kern jeder Eigentumsübertragung. Was sich kantonisch stark unterscheidet, ist, wer beurkundet und zu welchen Tarifen.
Amtsnotariat oder freies Notariat: Was in Ihrem Kanton gilt
Die Schweiz kennt zwei Systeme. Beim Amtsnotariat sind die Urkundspersonen kantonal angestellt und die Gebühren tarifiert; dieses System gilt unter anderem in Zürich und Schaffhausen. Beim freien Notariat arbeiten freiberufliche Notarinnen und Notare, deren Ansätze teils verhandelbar sind – so etwa in der Waadt, in Genf oder in Bern. Dazwischen gibt es Mischformen: In Schwyz etwa können Kaufverträge nur beim Amtsnotar des Kreises beurkundet werden, andere Urkunden auch bei freien Notaren.
Im Amtsnotariat gilt zusätzlich die Amtskreis-Pflicht: Zuständig ist das Notariat, in dessen Kreis die Liegenschaft liegt – Sie können den Notar nicht frei wählen. Im Kanton Zürich sind Notariat, Grundbuchamt und Konkursamt sogar dieselbe Amtsstelle. Welches System für Ihre Liegenschaft gilt und wie die Gebühren dort aufgebaut sind, steht auf der Kantonsseite des jeweiligen Kantons.
Wer zahlt was: der Usus und Ihr Verhandlungsspielraum
Üblich ist, dass sich Käufer- und Verkäuferschaft Notariats- und Grundbuchgebühren hälftig teilen. Zwingend ist das nicht: Die Aufteilung ist Verhandlungssache und gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag. In einem Verkäufermarkt tragen Käufer mitunter einen grösseren Anteil, in schwächeren Märkten umgekehrt.
- Grundstückgewinnsteuer auf den Verkaufsgewinn – kantonal geregelt und meist der grösste Einzelposten
- Löschung oder Übertragung des eigenen Schuldbriefs bei bestehender Hypothek
- allfällige Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Auflösung der Festhypothek
- der vereinbarte Anteil an Notariats- und Grundbuchgebühren, üblich die Hälfte
Bei der Handänderungssteuer ist die Zahlungspflicht teils gesetzlich festgelegt, teils frei vereinbar – je nach Kanton. Sie wird ohnehin nicht überall erhoben: Zürich, Aargau, Schwyz, Zug, Schaffhausen, Glarus, Tessin und Uri kennen sie nicht. Die vollständige Kostenliste mit allen Posten steht im Ratgeber Verkaufskosten einer Immobilie.
Die typischen Kostenblöcke im Überblick
Eine pauschale Schweizer Zahl gibt es nicht – die Tarife sind kantonal geregelt. Die folgende Tabelle zeigt die üblichen Grössenordnungen. Verbindlich ist nur, was der Kanton der Liegenschaft vorsieht.
| Posten | Grössenordnung | Wer zahlt üblicherweise |
|---|---|---|
| Notariatsgebühren (Beurkundung) | ca. 0,1 – 0,5 % des Kaufpreises; Beispiel Zürich: 1 ‰ des Verkehrswerts, mindestens CHF 100, zzgl. MwSt | meist hälftig Käufer/Verkäufer |
| Grundbuchgebühren (Handänderung) | ca. 1 – 2 ‰ des Kaufpreises | meist hälftig Käufer/Verkäufer |
| Handänderungssteuer | 1 – 3 %, nur in einem Teil der Kantone; in AG, GL, SH, SZ, TI, UR, ZG, ZH abgeschafft | je nach Kanton und Vereinbarung |
| Grundbuchauszug | meist CHF 20 – 30, beglaubigt zusätzlich rund CHF 20 | wer ihn bestellt |
| Löschung/Übertragung Schuldbrief | Gebühr des Grundbuchamts | Verkäufer |
Ablauf: vom Kaufvertrag-Entwurf bis zum Grundbucheintrag
- Nach der Einigung mit der Käuferschaft beauftragen Sie das zuständige Notariat mit dem Entwurf des Kaufvertrags – im Amtsnotariat das Amt des Kreises, im freien Notariat eine Urkundsperson Ihrer Wahl.
- Das Notariat erstellt den Entwurf und holt die nötigen Auszüge selbst ein; Sie liefern die Unterlagen gemäss Hausverkauf-Checkliste.
- Beurkundungstermin mit beiden Parteien: Der Vertrag wird vorgelesen, Fragen werden beantwortet, dann unterzeichnen beide Seiten vor der Urkundsperson.
- Das Notariat meldet die Eigentumsübertragung dem Grundbuchamt an – erst mit diesem Eintrag ist die Handänderung vollzogen.
- Der Kaufpreis wird typischerweise über das Notariat abgewickelt; gleichzeitig werden die mutmassliche Grundstückgewinnsteuer sichergestellt und vereinbarte Gebühren verrechnet.
Zwischen Beurkundung und Grundbucheintrag kann einige Zeit vergehen – das ist normal und für beide Seiten unproblematisch, weil der beurkundete Vertrag die Rechtsfolgen bereits bindet.
Warum das Notariat Geld zurückbehält: die Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer besteuert nicht den Verkaufspreis, sondern den Gewinn: Verkaufserlös minus Anlagekosten. Sie trägt die Verkäuferschaft, und in mehreren Kantonen besteht dafür ein gesetzliches Grundpfandrecht – bleibt die Steuer unbezahlt, haftet die Liegenschaft, auch wenn sie längst der Käuferschaft gehört.
Deshalb behalten Notariate beim Verkauf häufig einen mutmasslichen Steuerbetrag aus dem Kaufpreis zurück oder verlangen eine Sicherstellung, bis die definitive Steuerveranlagung vorliegt. Einzelne Kantone schreiben die Sicherstellung ausdrücklich vor. Überrascht Sie das am Beurkundungstermin, ist es kein Willkürakt des Notars, sondern Kantonalsitte mit Gesetzesbasis. Wie hoch Ihre Steuer voraussichtlich ausfällt, zeigt der Grundstückgewinnsteuer-Rechner – verbindlich vorausrechnen lässt sie sich bei der Steuerverwaltung des Kantons.
Schuldbrief: Löschung oder Übertragung
Ist auf der Liegenschaft noch eine Hypothek eingetragen, braucht es einen Entscheid zum Schuldbrief: Entweder wird er nach Rückzahlung der Hypothek gelöscht, oder er wird – sofern die Bank mitspielt – auf die Käuferschaft übertragen, die eine neue Finanzierung darauf aufbaut. Beides löst eine Gebühr des Grundbuchamts aus, die üblicherweise die Verkäuferschaft trägt.
Lösen Sie eine laufende Festhypothek vor Ablauf auf, kann zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen – je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz ein erheblicher Betrag. Klären Sie die konkrete Höhe mit Ihrer Bank, bevor Sie einen Beurkundungstermin zusagen. Diese Entschädigung dürfen Sie bei der Grundstückgewinnsteuer in der Regel als Anlagekosten anrechnen, sofern die Hypothek im Zuge des Verkaufs endgültig aufgelöst wird.