Das Immobilien-Inserat, das verkauft: Aufbau, Text und Fotos
Das Inserat ist Ihr Verkaufsgespräch in schriftlicher Form: Es entscheidet, ob aus einem Suchenden ein Besichtigungstermin wird. Dieser Ratgeber zeigt Aufbau, Pflichtangaben, Fotoreihenfolge und Preis-Kommunikation – plus ein Gerüst zum direkten Ausfüllen.
Ein verkaufsstarkes Inserat beantwortet die Fragen der Käuferschaft, bevor sie anrufen muss: Objekttyp, Zimmerzahl, Ort und ein konkretes Merkmal in den Titel; Baujahr, Sanierungen, Heizung, Nebenkosten und Erschliessung in kurze Abschnitte; zehn bis fünfzehn Tageslicht-Fotos in logischer Rundgang-Reihenfolge plus Grundriss; dazu ein echter Preis – «auf Anfrage» fällt aus jedem Preisfilter.
Der Titel: die Formel, die Klicks bringt
Der Titel ist das Erste und oft Einzige, das Interessenten in der Trefferliste lesen, bevor sie weiterklicken oder eben nicht. Er sollte vier Elemente enthalten: Objekttyp, Zimmerzahl, Ort und ein konkretes Merkmal. Zum Beispiel: «5.5-Zimmer-Einfamilienhaus in Wädenswil, Seesicht, sanierte Küche».
Vage Formulierungen wie «Traumhaus zu verkaufen» verschenken Sichtbarkeit, weil sie in keiner sinnvollen Filterkombination auftauchen und nichts sagen, was ein Suchender nicht ohnehin annimmt. Das konkrete Merkmal am Schluss ist Ihr Unterscheidungsmerkmal: Seesicht, Garten, neues Dach, ruhige Sackgasse – was immer bei Ihrem Objekt stimmt und zählt.
Pflichtangaben: Was die Portale verlangen
Energienachweise hängen von Kanton und Fall ab. In der Waadt ist beim Verkauf bestehender Wohngebäude grundsätzlich ein GEAK erforderlich, mit Ausnahmen; bei Stockwerkeigentum betrifft er das ganze Gebäude. Klären Sie die kantonalen Regeln vor der Unterschrift.
- Adresse (mindestens Strasse und Ort, exakte Hausnummer optional)
- Grundstücksfläche laut Grundbuch
- Baujahr und letzte wesentliche Sanierungen
- Anzahl Zimmer und Bäder
- Heizungsart und Energieträger
- Zustand: bezugsbereit, renoviert oder sanierungsbedürftig
- Nebenkosten pro Monat
Die Beschreibung: Struktur statt Textwand
Die Beschreibung beantwortet die Fragen, die sonst ein Telefonanruf klären müsste: Baujahr, letzte Sanierungen, Heizsystem, Nebenkosten, Erschliessung, Parkplatzsituation, Nähe zu ÖV und Schule. Jede dieser Fragen, die im Inserat unbeantwortet bleibt, produziert entweder einen Anruf – oder stillen Absprung, weil die Unsicherheit grösser ist als das Interesse.
Strukturieren Sie in kurze Abschnitte mit Zwischentiteln statt in einen Fliesstext-Block. Die meisten Interessenten öffnen das Inserat zuerst auf dem Smartphone und überfliegen es. Wer in zehn Sekunden findet, was er sucht, besichtigt eher. Schreiben Sie sachlich: Was renoviert ist, nennen Sie mit Jahr; was sanierungsbedürftig ist, nennen Sie ebenso – das spart Besichtigungen mit falschen Erwartungen.
Fotos: Die Reihenfolge entscheidet
Das erste Bild entscheidet über den Klick. Hier gehört die stärkste Aussenansicht oder ein aufgeräumtes Wohnzimmer hin – nicht der Grundriss und kein Detailfoto des Kellers. Danach folgt ein Rundgang in logischer Reihenfolge: Eingang, Wohn- und Essbereich, Küche, Schlafzimmer, Bad, Aussenbereich.
Zehn bis fünfzehn Fotos bei Tageslicht, aufgeräumt und im Querformat, gelten als Standard. Fotografieren Sie an einem hellen Tag, öffnen Sie die Storen, räumen Sie persönliche Gegenstände aus dem Bild. Ein Grundriss gehört in praktisch jedes Inserat: Käufer filtern damit vorab, ob die Raumaufteilung zu ihrem Alltag passt, und Sie ersparen sich Besichtigungen von Interessenten, für die das Objekt offensichtlich nicht stimmt.
Preis im Inserat: Warum «auf Anfrage» Anfragen kostet
Nennen Sie einen Preis. «Preis auf Anfrage» filtert seriöse, budgetgebundene Käufer aus der Suche heraus, noch bevor sie das Inserat öffnen: Beide grossen Portale bieten Preisfilter, und ein Objekt ohne Preisangabe fällt aus jedem Preisband heraus. Sie werden also nicht häufiger, sondern seltener kontaktiert – und zusätzlich von jenen, die es nicht ernst meinen.
Der Marktwertbericht auf Basis von PriceHubble kostet separat CHF 189 und ist bei Plus und Premium enthalten. Er hilft bei der Preisvorbereitung, garantiert aber keinen Verkauf oder eine Bankakzeptanz. Der Ratgeber Verkaufspreis festlegen zeigt den Abgleich mit weiteren Informationen.
Was Käufer abschreckt
Die häufigsten Klick-Killer sind keine Kleinigkeiten, sondern systematische Fehler. Sie alle entstehen an derselben Stelle: Das Inserat ist aus Verkäufersicht geschrieben statt aus Käufersicht.
- Übertriebene Superlative ohne Beleg («traumhaft», «einmalig») – Käufer lesen das als Ersatz für fehlende Fakten.
- Fehlende Nebenkosten, fehlendes Baujahr oder fehlende Flächen – jede Lücke erzeugt Misstrauen oder einen Rückfrage-Anruf.
- Dunkle, unscharfe oder unaufgeräumte Fotos, erst recht als Titelbild.
- Kein Grundriss – seriöse Interessenten fragen dann zuerst danach, was Zeit kostet.
- Kein Preis oder «Preis auf Anfrage» – das Objekt fällt aus den Preisfiltern.
- Eine Verkäufer-Sichtweise («wir haben hier schöne Jahre verbracht») statt Käufer-Nutzen («Südterrasse, Abendsonne, 2019 neu gedeckt»).
Vollständiges Inseratmuster: 4.5-Zimmer-Wohnung
Titel: 4.5-Zimmer-Wohnung in Winterthur — Balkon und Tiefgaragenplatz
Das Objekt: Die Wohnung mit 98 m² Wohnfläche liegt im 2. Stock eines Gebäudes von 1998 mit Lift. Vom Wohnbereich erreichen Sie den 12 m² grossen Balkon. Die Küche wurde 2020 erneuert; die Badezimmer entsprechen dem ursprünglichen Ausbau. Ein Kellerabteil gehört dazu.
Lage: Bushaltestelle rund 350 m entfernt; die Entfernung vor Verwendung prüfen. Ergänzen Sie Strassenlärm oder andere Einschränkungen sachlich, statt eine perfekte Lage zu versprechen.
Preis und Gebäude: Wohnung CHF 790'000; Tiefgaragenplatz zusätzlich CHF 30'000, zusammen CHF 820'000. Gemeinschaftskosten laut letzter Abrechnung CHF 420 monatlich, darin CHF 80 Fondsbeitrag. Abrechnungsperiode, enthaltene Kosten und beschlossene Arbeiten genau ergänzen. Die Beträge hier sind ausschliesslich Beispielwerte.
Besichtigung und Übergabe: Verfügbarkeit nach Vereinbarung. Grundriss, Reglement, Protokolle und Kostenübersicht liegen für Interessenten bereit. Senden Sie Ihre Kontaktdaten und mögliche Besuchszeiten für eine Terminvereinbarung.
Fotoplan zum Vorbereiten
| Reihenfolge | Motiv | Prüfung |
|---|---|---|
| 1 | Wohnraum oder Aussenansicht | Klare Gesamtansicht bei Tageslicht |
| 2–4 | Wohnen, Küche, Balkon | Verständlicher Rundgang |
| 5–8 | Zimmer und Sanitär | Wichtige Räume vollständig gezeigt |
| 9–10 | Nebenräume und Grundriss | Plan lesbar; Nutzungsrechte geklärt |
Der Plan mit zehn Motiven ist eine Vorbereitungshilfe, keine Pflicht. Basis erlaubt 10 Fotos, Plus 20 und Premium 40. Bei OMV ist ein Zahlenpreis erforderlich; Preis auf Anfrage wird derzeit nicht unterstützt.
Enthalten oder separat: Bewertung richtig rechnen
Quellen und Prüfung
- ImmoScout24: Insertionsregeln — Tatsächliche Objektangaben, Preis und Bildrechte; geprüft am 3. Oktober 2026.
- Kanton Waadt: GEAK beim Verkauf — Geprüft am 3. Oktober 2026.