Das Immobilien-Inserat, das verkauft: Aufbau, Text und Fotos

Der Titel: die Formel, die Klicks bringt

Der Titel ist das Erste und oft Einzige, das Interessenten in der Trefferliste lesen, bevor sie weiterklicken oder eben nicht. Er sollte vier Elemente enthalten: Objekttyp, Zimmerzahl, Ort und ein konkretes Merkmal. Zum Beispiel: «5.5-Zimmer-Einfamilienhaus in Wädenswil, Seesicht, sanierte Küche».

Vage Formulierungen wie «Traumhaus zu verkaufen» verschenken Sichtbarkeit, weil sie in keiner sinnvollen Filterkombination auftauchen und nichts sagen, was ein Suchender nicht ohnehin annimmt. Das konkrete Merkmal am Schluss ist Ihr Unterscheidungsmerkmal: Seesicht, Garten, neues Dach, ruhige Sackgasse – was immer bei Ihrem Objekt stimmt und zählt.

Pflichtangaben: Was die Portale verlangen

Ein Bundesgesetz, das den Inhalt privater Immobilieninserate vorschreibt, gibt es in der Schweiz nicht. Pflicht bedeutet hier zweierlei: Erstens verlangen ImmoScout24 und Homegate Pflichtfelder, ohne die ein Inserat gar nicht veröffentlicht wird – Objektart, Ort/PLZ, Wohn- oder Grundstücksfläche, Zimmerzahl und Preis. Zweitens gibt es kantonale Besonderheiten, allen voran der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK): Gesetzlich vorgeschrieben ist er beim Verkauf nur in Freiburg, Waadt, Neuenburg und Jura, in den übrigen Kantonen freiwillig – aber zunehmend von Käufern und Banken erwartet.

• Adresse (mindestens Strasse und Ort, exakte Hausnummer optional)
• Grundstücksfläche laut Grundbuch
• Baujahr und letzte wesentliche Sanierungen
• Anzahl Zimmer und Bäder
• Heizungsart und Energieträger
• Zustand: bezugsbereit, renoviert oder sanierungsbedürftig
• Nebenkosten pro Monat

Die Beschreibung: Struktur statt Textwand

Die Beschreibung beantwortet die Fragen, die sonst ein Telefonanruf klären müsste: Baujahr, letzte Sanierungen, Heizsystem, Nebenkosten, Erschliessung, Parkplatzsituation, Nähe zu ÖV und Schule. Jede dieser Fragen, die im Inserat unbeantwortet bleibt, produziert entweder einen Anruf – oder stillen Absprung, weil die Unsicherheit grösser ist als das Interesse.

Strukturieren Sie in kurze Abschnitte mit Zwischentiteln statt in einen Fliesstext-Block. Die meisten Interessenten öffnen das Inserat zuerst auf dem Smartphone und überfliegen es. Wer in zehn Sekunden findet, was er sucht, besichtigt eher. Schreiben Sie sachlich: Was renoviert ist, nennen Sie mit Jahr; was sanierungsbedürftig ist, nennen Sie ebenso – das spart Besichtigungen mit falschen Erwartungen.

Fotos: Die Reihenfolge entscheidet

Das erste Bild entscheidet über den Klick. Hier gehört die stärkste Aussenansicht oder ein aufgeräumtes Wohnzimmer hin – nicht der Grundriss und kein Detailfoto des Kellers. Danach folgt ein Rundgang in logischer Reihenfolge: Eingang, Wohn- und Essbereich, Küche, Schlafzimmer, Bad, Aussenbereich.

Zehn bis fünfzehn Fotos bei Tageslicht, aufgeräumt und im Querformat, gelten als Standard. Fotografieren Sie an einem hellen Tag, öffnen Sie die Storen, räumen Sie persönliche Gegenstände aus dem Bild. Ein Grundriss gehört in praktisch jedes Inserat: Käufer filtern damit vorab, ob die Raumaufteilung zu ihrem Alltag passt, und Sie ersparen sich Besichtigungen von Interessenten, für die das Objekt offensichtlich nicht stimmt.

Preis im Inserat: Warum «auf Anfrage» Anfragen kostet

Nennen Sie einen Preis. «Preis auf Anfrage» filtert seriöse, budgetgebundene Käufer aus der Suche heraus, noch bevor sie das Inserat öffnen: Beide grossen Portale bieten Preisfilter, und ein Objekt ohne Preisangabe fällt aus jedem Preisband heraus. Sie werden also nicht häufiger, sondern seltener kontaktiert – und zusätzlich von jenen, die es nicht ernst meinen.

Wer sich beim Preis unsicher ist, löst das vor der Aufschaltung, nicht durch Weglassen: Ein hedonischer Marktwertbericht für CHF 189 liefert eine datenbasierte Zahl nach demselben Standard, den Schweizer Banken für die Belehnung nutzen. Wie Sie aus diesem Wert einen strategischen Inseratspreis machen, steht im Ratgeber Verkaufspreis festlegen.

Was Käufer abschreckt

Die häufigsten Klick-Killer sind keine Kleinigkeiten, sondern systematische Fehler. Sie alle entstehen an derselben Stelle: Das Inserat ist aus Verkäufersicht geschrieben statt aus Käufersicht.

• Übertriebene Superlative ohne Beleg («traumhaft», «einmalig») – Käufer lesen das als Ersatz für fehlende Fakten.
• Fehlende Nebenkosten, fehlendes Baujahr oder fehlende Flächen – jede Lücke erzeugt Misstrauen oder einen Rückfrage-Anruf.
• Dunkle, unscharfe oder unaufgeräumte Fotos, erst recht als Titelbild.
• Kein Grundriss – seriöse Interessenten fragen dann zuerst danach, was Zeit kostet.
• Kein Preis oder «Preis auf Anfrage» – das Objekt fällt aus den Preisfiltern.
• Eine Verkäufer-Sichtweise («wir haben hier schöne Jahre verbracht») statt Käufer-Nutzen («Südterrasse, Abendsonne, 2019 neu gedeckt»).

Beispiel-Gerüst: ein Inserat zum Ausfüllen

Kopieren Sie dieses Gerüst und ersetzen Sie die Platzhalter durch Ihre Angaben. Es deckt die Pflichtfelder der grossen Portale und die Standardfragen der Käuferschaft ab:

• Titel: [Zimmerzahl]-Zimmer-[Objekttyp] in [Ort], [konkretes Merkmal]
• Einstiegssatz: was dieses Objekt von den anderen im selben Preisband unterscheidet – ein Satz, keine drei.
• Lage: Quartier, Distanz zu ÖV, Schule und Einkauf, Ausrichtung/Besonnung.
• Fakten: Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Zimmer, Bäder, Parkplatz.
• Zustand: letzte Sanierungen mit Jahr, Heizsystem und Energieträger, Zustand ehrlich benannt.
• Kosten: Nebenkosten pro Monat, allfällige bekannte grössere Investitionen.
• Preis und Verfügbarkeit: Verkaufspreis, frühestes Übernahmedatum, Kontaktweg für Besichtigungen.