Ce qu'une vente immobilière coûte vraiment au propriétaire

La liste complète des frais en un coup d'œil

Les frais de vente se répartissent en trois groupes: les impôts, qui dépendent du gain et du canton, les frais de transaction autour de l'acte authentique, et les frais de commercialisation, le seul bloc que vous contrôlez vraiment. Le tableau suivant montre quel poste incombe typiquement à qui.

Impôt sur les gains immobiliers: souvent le poste le plus important

Ce n'est pas le prix de vente qui est imposé, mais le gain: produit de la vente moins les coûts d'investissement. Les coûts d'investissement comprennent le prix d'achat d'alors, les investissements créateurs de valeur et les frais accessoires d'achat comme de vente.

Le montant est réglé cantonalement et le plus souvent doublement gradué — progressif selon la hauteur du gain et dégressif selon la durée de possession. Qui vend peu après l'achat paie dans de nombreux cantons une surcharge; qui a longtemps détenu paie un impôt réduit. Quel système vaut dans votre canton et quel est votre gain imposable, notre calculateur d'impôt sur les gains immobiliers le calcule.

Un point souvent négligé: dans plusieurs cantons, l'impôt sur les gains immobiliers est garanti par un droit de gage légal. S'il reste impayé, l'administration fiscale peut saisir la propriété — même si elle appartient depuis longtemps à l'acheteur. C'est pourquoi les notaires retiennent souvent le montant présumé lors de la vente.

Impôt sur les mutations: loin d'exister partout

L'impôt sur les mutations est un pur impôt de transaction sur le transfert de propriété — il n'a rien à voir avec le gain et est dû même si vous vendez à perte. Décisif: tous les cantons ne le prélèvent pas, et certains l'ont aboli.

• Pas d'impôt sur les mutations classique notamment à Zurich, Argovie, Schwyz et Zoug. «Classique» est le mot-clé: ces cantons exigent aussi des émoluments ou taxes de registre foncier — Zurich 1 pour mille de la valeur vénale, Argovie une taxe de registre foncier de 4 pour mille du prix d'achat. Peu face à un véritable impôt sur les mutations, mais pas zéro.
• Avec impôt sur les mutations, comptez notamment à Berne, Lucerne, en Valais et dans le canton de Vaud. Les taux s'y situent dans le bas de la fourchette à un chiffre du prix d'achat.
• Qui le paie relève en partie de la convention. Dans certains cantons, la loi l'impute à l'acheteur, dans d'autres la répartition est libre — et donc un point de négociation dans le contrat de vente.

Notaire et registre foncier: non négociables, mais calculables

Le contrat de vente d'un terrain doit être passé en Suisse par acte authentique — sans acte authentique, il est nul et aucune inscription au registre foncier n'a lieu. Ces frais tombent indépendamment du fait que vous vendiez avec ou sans courtier.

Selon le canton, l'acte est dressé par un notariat officiel ou un notaire libéral. Au notariat officiel, les émoluments sont tarifés, dans le notariat libéral en partie négociables. Il est usuel que l'acheteur et le vendeur se partagent par moitié les frais de notaire et de registre foncier — rien d'obligatoire, cela appartient au contrat de vente.

S'y ajoute, en cas d'hypothèque existante, la radiation ou la cession du titre de gage. Un petit poste, mais volontiers oublié.

Commission de courtage: le seul grand poste que vous pouvez supprimer

Tous les postes précédents tombent, que vous mandatiez un courtier ou non. La commission est le seul grand bloc sur lequel vous décidez librement.

En Suisse alémanique, l'usage est de 2 à 3 pour cent du prix de vente, en Suisse romande plutôt 3 pour cent, au Tessin et dans les destinations touristiques 4 à 5 pour cent — chaque fois plus la TVA de 8,1 pour cent. À un million de prix de vente, cela fait 20'000 à 30'000 francs plus TVA. Ce que cela signifie dans votre cas, le calculateur de commission le calcule.

Il n'existe pas de taux fixé par la loi. La commission est négociable, tout comme la durée, l'exclusivité et la clause de rémanence du contrat de courtage. Les détails figurent dans le guide Commission de courtage en Suisse.

Exemple de calcul: une vente à CHF 1'200'000

La comparaison suivante suppose une maison individuelle dans un canton sans impôt sur les mutations, achetée il y a douze ans pour CHF 800'000, avec CHF 80'000 investis depuis en travaux créateurs de valeur. L'impôt sur les gains immobiliers n'est volontairement pas chiffré — il dépend du canton et ne peut pas être sérieusement forfaitisé.

Ce que cette différence ne montre pas: le travail. Visites, questions, coordination des rendez-vous, vérification des acheteurs et négociation du prix restent chez vous en cas de vente en direct. Que cela vaille la peine dépend moins de l'argent que de votre temps — les guides de cette rubrique vous aident à trancher en connaissance de cause.

Quels frais vous pouvez déduire fiscalement

Une grande partie de ces postes réduit le gain imposable — ils comptent parmi les coûts d'investissement et sont déduits du produit de la vente avant le calcul de l'impôt sur les gains immobiliers.

• Commission de courtage — en règle générale déductible comme frais de vente
• Frais de notaire et de registre foncier — votre part
• Frais d'annonce et de commercialisation
• Indemnité de remboursement anticipé — en règle générale déductible, pour autant que l'hypothèque soit définitivement résiliée lors de la vente et non remplacée par une nouvelle
• Investissements créateurs de valeur sur toute la durée de possession — le poste le plus important et le plus souvent négligé

Quelle facture tombe dans quelle catégorie et comment prouver la déduction, c'est l'objet du guide Optimiser les impôts lors de la vente.