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Impôt sur les gains immobiliers: ce qui vaut dans votre canton

Vendre en tant que personne physique ou en tant que société ne signifie pas la même chose partout en Suisse. Dans neuf cantons, les deux paient. Dans dix-sept, la société paie autre chose — et y perd un avantage que beaucoup ignorent.

En bref

L'impôt sur les gains immobiliers frappe le gain réalisé lors de la vente: prix de vente moins coûts d'investissement. Neuf cantons le prélèvent auprès de tous les vendeurs (système moniste), dix-sept uniquement auprès des personnes physiques (dualiste) — là, les Sàrl et SA déclarent le gain dans l'impôt ordinaire sur le bénéfice et perdent ainsi le rabais de durée de possession.

Étape 1 — Dans quel canton se situe le bien?

Ce qui compte, c'est le lieu du bien, ni votre domicile ni le siège de la société.

Étape 2 — Qui vend?
Système dans le canton de :

Quel est le gain imposable?

Prix de vente
Prix d'achat d'alors
Investissements créant de la valeur

Agrandissement, surélévation, relèvement du standard — pas l'entretien courant.

Frais d'achat et de vente

Notaire, registre foncier, agence, annonces, indemnité de remboursement anticipé.

Durée de possession
Prix de vente
− Prix d'achat
− investissements créant de la valeur
− frais d'achat et de vente
= coûts d'investissement
Gain imposable
Le chiffre contraignant, vous l'obtenez ici: . Nous n'indiquons volontairement aucun pourcentage — la raison figure juste sous le calculateur.

Pourquoi aucun pourcentage ne figure ici

D'autres calculateurs vous donnent un chiffre. Nous non, et c'est un choix délibéré: l'impôt sur les gains immobiliers ne se laisse pas représenter par un seul pourcentage par canton. Dans la plupart des cantons, il est doublement étagé — progressif selon le montant du gain et dégressif selon la durée de possession — et dans plusieurs cantons s'ajoute un facteur communal. Deux gains identiques dans le même canton peuvent donc être imposés différemment.

Un chiffre arrondi serait, dans de nombreux cas, faux de plusieurs dizaines de milliers de francs. Celui qui prend sa décision de vente sur cette base subit un dommage réel — causé par nous. C'est pourquoi ce calculateur calcule ce qui peut l'être sérieusement: votre gain imposable et les règles qui s'appliquent à vous. Le calcul contraignant revient à l'administration fiscale cantonale, dans de nombreux cantons gratuitement et à l'avance.

Moniste ou dualiste: la différence qui coûte de l'argent

La Suisse connaît deux systèmes, et lequel s'applique dépend uniquement du canton où se situe le bien — ni de votre domicile, ni du siège de votre société.

SystèmePersonne physiqueSàrl / SARabais de durée pour la société
Moniste
9 cantons		Impôt sur les gains immobiliersImpôt sur les gains immobiliers — le gain est extrait du bénéfice ordinaireoui
Dualiste
17 cantons		Impôt sur les gains immobilierspas d'impôt sur les gains immobiliers — le gain passe dans l'impôt ordinaire sur le bénéficenon

Les 26 cantons par système

Moniste — impôt pour tousDualiste — impôt pour personnes physiques seulement
Zurich, Berne, Bâle-Ville, Bâle-Campagne, Schwyz, Nidwald, Uri, Jura, Tessin Argovie, Lucerne, Zoug, Saint-Gall, Grisons, Valais, Soleure, Fribourg, Neuchâtel, Genève, Vaud, Thurgovie, Schaffhouse, Obwald, Glaris, Appenzell Rhodes-Extérieures, Appenzell Rhodes-Intérieures

État août 2026. La Thurgovie est passée du système moniste au dualiste en 2013 — d'anciennes listes le classent encore à tort. Les changements de système sont rares mais possibles; en cas de doute, demandez à l'administration fiscale cantonale.

Questions fréquentes

Questions sur l'impôt sur les gains immobiliers

Qu'est-ce que l'impôt sur les gains immobiliers?
Un impôt cantonal sur le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier. Il est calculé sur le prix de vente moins les coûts d'investissement — prix d'achat, investissements créant de la valeur et frais d'achat comme de vente.
Que signifient moniste et dualiste?
Dans le système moniste, les cantons prélèvent l'impôt auprès de tous les vendeurs, Sàrl et SA comprises. Dans le système dualiste, seulement auprès des personnes physiques; les personnes morales y déclarent le gain dans l'impôt ordinaire sur le bénéfice. Sont monistes: Zurich, Berne, Bâle-Ville, Bâle-Campagne, Schwyz, Nidwald, Uri, Jura et Tessin — les 17 autres sont dualistes.
Une Sàrl paie-t-elle l'impôt sur les gains immobiliers?
Cela dépend du canton du bien. Dans les neuf cantons monistes, oui. Dans les 17 cantons dualistes, non — le gain passe dans l'impôt ordinaire sur le bénéfice. Conséquence importante: le rabais de durée de possession n'y existe pas pour la société, faute d'impôt qui pourrait se réduire.
Une possession plus longue réduit-elle l'impôt?
Là où l'impôt s'applique, oui: une courte possession est frappée d'un supplément, une longue d'une réduction. À Zurich, le supplément est de 50 pour cent pour moins d'un an et de 25 pour cent pour moins de deux ans. Pour une société dans un canton dualiste, la durée ne joue en revanche aucun rôle.
Quels frais puis-je déduire?
Le prix d'achat d'alors, les investissements créant de la valeur (agrandissement, surélévation, relèvement du standard) ainsi que les frais d'achat et de vente — notaire, registre foncier, commission d'agence, annonces et une éventuelle indemnité de remboursement anticipé de l'hypothèque. L'entretien courant ne compte pas.
Où obtenir le calcul contraignant?
Auprès de l'administration fiscale du canton où se situe le bien. De nombreux cantons fournissent à l'avance et gratuitement un calcul indicatif si vous soumettez prix d'achat, investissements et prix de vente attendu. C'est le lieu du bien qui compte, pas votre domicile.
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