Ce que vous pouvez déduire fiscalement lors de la vente immobilière
On ne peut guère jouer sur le prix de vente. Sur les coûts d'investissement, si – en toute légalité, en prouvant ce que vous avez investi au fil des années. C'est exactement là que la plupart des vendeurs perdent de l'argent.
Du produit de la vente sont déductibles le prix d'achat d'origine, les investissements à plus-value de toute la durée de possession ainsi que les frais d'achat et de vente – notaire, registre foncier, honoraires de courtage, annonces et en général l'indemnité de remboursement anticipé. L'entretien courant ne compte pas. Ce qui reste est le gain immobilier imposable.
La formule en jeu
L'impôt sur les gains immobiliers ne se mesure pas au prix de vente, mais au gain :
Chaque franc que vous pouvez prouver comme coût d'investissement réduit le gain imposable d'autant. À un taux marginal de 25 pour cent par exemple, un investissement prouvé de CHF 40'000 signifie environ CHF 10'000 d'impôt en moins. Ce n'est pas une astuce, mais la logique prévue du système – elle ne fonctionne que si vous avez les justificatifs.
Quel est votre gain imposable et quel système vaut dans votre canton, le calculateur d'impôt sur les gains immobiliers le calcule.
Plus-value ou entretien : la distinction décisive
Seules les dépenses à plus-value augmentent les coûts d'investissement. L'entretien de conservation ne le fait pas – il est en revanche déductible en continu pour les objets en location. La frontière suit une question simple : avez-vous restauré l'état antérieur ou relevé le standard ?
| À plus-value – augmente les coûts d'investissement | Conservation – ne les augmente pas |
|---|---|
| Annexe, surélévation, véranda | Réparation d'un élément existant |
| Nouvelle distribution des pièces, ouverture de mur | Travaux de peinture, tapisserie |
| Installation première (p. ex. première climatisation, premier poêle) | Remplacement à l'identique d'un appareil défectueux |
| Relèvement du standard d'aménagement au-delà de l'existant | Service, entretien, détartrage |
| Amélioration énergétique au-delà de l'état antérieur | Remplacement de fenêtres par des équivalentes |
| Premier aménagement des abords, construction d'une terrasse | Entretien du jardin, remplacement de pelouse |
L'erreur la plus chère : la facture forfaitaire
Qui justifie une rénovation par une seule position – «rénovation forfaitaire, CHF 180'000» – laisse à l'administration fiscale l'estimation de la part de conservation. Cette estimation est rarement généreuse, et c'est vous qui portez la charge de la preuve.
Exigez donc de l'artisan ou de l'entreprise générale une facture détaillée par positions. Cela ne vous coûte rien d'autre que la demande, et à la vente, cela vaut immédiatement de l'argent. Le plus efficace est de le convenir dès le contrat d'entreprise, pas à la facture finale.
Frais de vente : le bloc que beaucoup oublient
Ce ne sont pas seulement les investissements qui comptent. Les coûts de la vente elle-même réduisent aussi le gain.
- Honoraires de courtage, si vous en payez – en règle générale déductibles
- Émoluments du notaire et du registre foncier, votre part
- Frais d'annonces et de commercialisation, photos et documents inclus
- Évaluation immobilière, si elle a été établie pour la vente
- Indemnité de remboursement anticipé de l'hypothèque – en règle générale déductible, pour autant que l'hypothèque soit définitivement résolue dans le cadre de la vente et non remplacée par une nouvelle
- Frais d'achat d'autrefois – les frais de notaire de votre propre achat augmentent aussi les coûts d'investissement
Une liste complète de qui porte quel poste se trouve dans le guide frais d'une vente immobilière.
Report : quand l'impôt est suspendu au lieu d'être effacé
Dans certaines constellations, l'impôt sur les gains immobiliers est reporté. Reporté ne signifie pas effacé : l'impôt latent suit le bien et devient exigible à la prochaine vente imposable – alors toutefois sur la base des coûts d'investissement et de la durée de possession d'origine.
- Succession, partage héréditaire, donation – l'impôt passe à la personne qui acquiert
- Liquidation du régime matrimonial entre époux, notamment en cas de divorce
- Acquisition de remplacement d'un logement en propriété occupé par son propriétaire : qui vend sa maison occupée par lui-même et investit le produit dans un délai raisonnable dans un nouveau logement occupé par lui-même en Suisse peut prétendre au report
Ce qui change pour les sociétés
Si une Sàrl ou une SA vend, tout dépend du système du canton où se situe la propriété.
- Cantons monistes (Zurich, Berne, Bâle-Ville, Bâle-Campagne, Schwyz, Nidwald, Uri, Jura, Tessin) : la société aussi paie l'impôt sur les gains immobiliers. La déduction pour durée de possession lui vaut également.
- Cantons dualistes (les 17 autres) : la société ne paie pas d'impôt sur les gains immobiliers ; le gain passe dans l'impôt ordinaire sur le bénéfice. La déduction pour durée de possession y tombe entièrement – détenir plus longtemps n'y réduit pas l'impôt.
Deux autres différences qui comptent en pratique : une personne morale ne paie pas d'impôt sur la fortune sur la propriété, mais un impôt sur le capital sur ses fonds propres. Et les amortissements qui ont réduit le bénéfice pendant la détention sont en général repris lors de la vente. Qui vend en tant que société pose cette question à son fiduciaire – les montants justifient l'honoraire au centuple.
Ce qui ne fonctionne pas
Pour finir, trois idées venues de l'étranger qui ne marchent pas en Suisse :
- «Réinvestir le gain en franchise d'impôt comme le 1031-Exchange américain.» Le report pour acquisition de remplacement ne vaut en Suisse que pour le logement occupé par son propriétaire, pas pour les objets de rendement ou de négoce.
- «Les amortissements réduisent l'impôt durablement.» Pour les personnes morales, les amortissements effectués sont en général repris lors de la vente.
- «Vendre via une société épargne l'impôt sur les gains immobiliers.» Dans les neuf cantons monistes, la société le paie également. Et la vente des parts d'une société immobilière est traitée dans plusieurs cantons comme une mutation économique, à l'instar d'une vente de terrain.