Vendre sa maison sans agence en Suisse: les étapes
Vous pouvez organiser la vente vous-même. Préparez un dossier vérifiable, un prix argumenté et les personnes responsables de chaque étape jusqu'au notaire.
Vous gérez la préparation, l'annonce, les demandes et la négociation. Le contrat de vente immobilière nécessite un acte authentique et le transfert passe par le registre foncier. OMV assure la publication sur les portails; vous conduisez la vente.
Décider avant de publier
Identifiez les propriétaires, les accords nécessaires et la date de remise souhaitée. Une succession, un divorce, un bail en cours ou un mandat de courtage existant demande une clarification préalable. La mise en ligne ne résout ni un désaccord entre propriétaires ni une obligation contractuelle.
Désignez la personne qui répond aux acheteurs et conduit les visites. Si personne ne peut s'en charger, comparez une aide ciblée et un mandat complet.
Le parcours en huit étapes
- Rassemblez registre foncier, plans, preuves de rénovations et frais courants. Pour une PPE, ajoutez les documents de la communauté.
- Justifiez le prix avec une évaluation, des biens comparables et les particularités du logement. Un prix affiché n'est pas un prix de vente confirmé.
- Demandez à la banque les conditions de remboursement de l'hypothèque. Demandez une estimation fiscale à l'autorité compétente.
- Préparez description, photos et prix chiffré. Publiez directement sur les portails ou par OMV.
- Répondez aux demandes, proposez des visites et documentez les questions sur l'état du bien.
- Comparez les offres en tenant compte du prix, du financement, des conditions et de la remise.
- Vérifiez le financement et la garantie de paiement avec l'acheteur, la banque et le notaire. Relisez le projet d'acte.
- Signez l'acte authentique, coordonnez l'inscription et le paiement, puis remettez le bien avec un procès-verbal, les clés et les relevés de compteurs.
Les documents utiles
La checklist imprimable associe chaque document à son interlocuteur. Tous ne sont pas obligatoires dans toutes les ventes. Le notaire, la banque et les règles cantonales déterminent les pièces nécessaires.
- Extrait du registre foncier: propriétaires, servitudes et droits de gage.
- Plans et surfaces, construction, transformations autorisées et rénovations connues.
- Coûts de chauffage, d'exploitation et assurances; documents de la PPE si nécessaire.
- Certificats énergétiques et contrôles techniques selon le bien. Dans le canton de Vaud, le CECB est requis lors de la vente d'un bâtiment d'habitation existant, sous réserve des exceptions prévues.
Fixer le prix sans transformer une estimation en promesse
Rédigez votre justification: localisation, surfaces, état, travaux, atouts et limites. Un rapport de valeur est un point de départ, pas un prix de vente garanti ni un accord bancaire. Pour un bien atypique ou une contestation, une expertise sur place peut être nécessaire. Approfondir la fixation du prix.
Ce que coûte la publication avec OMV
| Formule | Prix / durée | Photos / rapport de valeur |
|---|---|---|
| Essentiel | CHF 199 / 21 jours | jusqu'à 10 photos; rapport en option CHF 189 |
| Plus | CHF 349 / 60 jours | jusqu'à 20 photos; rapport inclus |
| Premium | CHF 599 / jusqu'à la vente, maximum 180 jours (6 mois) | jusqu'à 40 photos; rapport inclus |
Toutes les formules publient sur Homegate et ImmoScout24. Une prolongation de 30 jours coûte CHF 199. Sans abonnement ni commission de vente. Ne rajoutez pas CHF 189 au coût de Plus ou Premium: le rapport de valeur est déjà inclus. Comparer les formules.
La publication et votre travail de vendeur
OMV prépare la publication sur les deux portails à partir d'une seule saisie. Vous contrôlez la prévisualisation avant le paiement et utilisez ensuite un lien de gestion. Vous restez responsable des visites, des négociations et du contrat. Le guide des portails présente la saisie concrète.
Préparez trois réponses avant la première demande: créneaux de visite, dossier disponible et remise souhaitée. Abordez le financement dès que l'intérêt devient concret.
Comparer les coûts sur les mêmes bases
| Hypothèse illustrative | Mandat de courtage | Vente privée avec Premium |
|---|---|---|
| Prix CHF 950'000; commission supposée 2,5 % plus TVA 8,1 % | CHF 25'673.75 | CHF 599, rapport de valeur inclus |
| Autres postes | Selon le mandat | Notaire, registre foncier, impôts, frais bancaires éventuels et travail personnel en plus |
L'acte authentique et la remise
Le contrat immobilier doit être établi en la forme authentique. Le notaire de votre région précise la procédure. Faites intégrer les conditions de paiement, le remboursement de l'hypothèque, l'état du bien et la remise dans le projet. Avant de verser un montant de réservation, faites vérifier la forme et les effets de l'accord.
La signature ne remplace pas l'inscription au registre foncier. Coordonnez le paiement et la remise avec le notaire. Les impôts et frais officiels subsistent sans courtier; ils dépendent notamment du canton.
Organiser le suivi
Séparez préparation, publication, visites et conclusion. Une durée d'annonce n'est pas une durée de vente garantie. Notez demandes réelles, visites, offres et pièces manquantes pour décider de la prochaine correction avec des faits.
Sources et vérification
- Notariats zurichois: contrat de vente — Consulté le 3 octobre 2026.
- État de Vaud: règles CECB — Consulté le 3 octobre 2026.
- AFC: aperçus fiscaux cantonaux — Consulté le 3 octobre 2026.