Publier une annonce sur ImmoScout24 et Homegate : mode d'emploi
Les portails immobiliers SMG atteignent ensemble, selon des estimations d'experts, environ 70 à 75 pour cent du marché suisse des annonces en ligne – qui n'y publie pas vend en ignorant une grande partie des acheteurs.
Pour publier une annonce sur ImmoScout24 et Homegate, vous créez soit un compte propre sur chaque portail, soit vous utilisez un prestataire avec accès SwissRETS qui alimente les deux en même temps. Les deux portails facturent à la semaine de publication : le paquet d'entrée «Basic» y coûte (au 4 août 2026, tarif 4 semaines) CHF 134.75 par semaine et par portail, réduit de CHF 169.–. Le prix exact n'apparaît que dans le processus de saisie, car il dépend de la catégorie d'objet, du lieu et du type de commercialisation. Depuis l'accord avec le surveillant des prix 2026, les annonces de vente sont plafonnées à CHF 44 de redevance de base par mois plus CHF 505 au maximum en une fois. Important : le «Flex Offer» vise en priorité une clientèle commerciale – pour les particuliers, la facturation à la semaine de publication reste en vigueur.
Comment les vendeurs privés arrivent-ils aujourd'hui sur ImmoScout24 et Homegate ?
Il existe deux voies. La première : vous créez un compte propre sur ImmoScout24.ch et sur Homegate.ch, saisissez votre objet deux fois avec les mêmes photos et textes et gérez deux factures et deux gestions de contacts séparées. La deuxième voie : vous utilisez un assistant de saisie qui, via les interfaces SwissRETS de SMG Swiss Marketplace Group – le groupe exploitant des deux portails – diffuse une annonce saisie une seule fois automatiquement sur les deux portails en même temps et la synchronise lors de changements de prix ou de statut («réservé», «vendu»). ohne-makler-verkaufen.ch fonctionne selon ce deuxième principe.
Les deux voies mènent au même résultat : une annonce active sur les deux grands portails. La différence se situe dans l'effort. Directement sur les portails, vous payez deux factures, gérez deux logins et devez reporter chaque modification en double. Via un prestataire automatisé, c'est une seule étape de travail.
Pourquoi deux grands portails rapportent plus que cinq petits
La réponse se trouve dans la structure du marché, pas dans le nombre de portails. ImmoScout24.ch et Homegate.ch appartiennent tous deux à la Swiss Marketplace Group (SMG), une entreprise commune de TX Group, Ringier, la Mobilière et l'investisseur General Atlantic. Selon un accord conclu en janvier 2026 entre le surveillant des prix et SMG, les portails immobiliers SMG atteignent ensemble une part de marché d'environ 70 à 75 pour cent dans les annonces en ligne. Une analyse McKinsey mandatée par SMG va plus loin : plus de la moitié de tous les acheteurs auraient trouvé leur bien de rêve via l'un de ces deux portails.
Ce que beaucoup ignorent : Flatfox.ch ainsi que les petites annonces Tutti.ch et Anibis.ch appartiennent au même groupe SMG. Qui y place son annonce en plus atteint en grande partie le même public SMG une deuxième ou troisième fois, pas un nouveau. Comparis.ch n'exploite d'ailleurs aucune offre immobilière propre, mais parcourt en métamoteur les annonces d'autres portails, dont ImmoScout24, Homegate et newhome. Qui y publie déjà apparaît en général automatiquement via Comparis.
Le seul acteur indépendant d'envergure est newhome.ch, porté par environ 500 entreprises de la branche immobilière via Next Property AG ainsi que AXA. Sur sa portée réelle, il n'existe pas de chiffres vérifiés indépendamment – newhome se positionne lui-même comme fort en portée, ce qui n'est actuellement pas prouvable de l'extérieur. Pour votre annonce, cela signifie : ImmoScout24 et Homegate sont le programme obligatoire, newhome un complément judicieux, et les autres canaux apportent surtout du travail supplémentaire sans public supplémentaire indépendant garanti.
Comparaison des portails suisses : structure, rôle et coûts
L'aperçu suivant classe les portails suisses pertinents selon la structure de propriété et le rôle dans le marché. Là où des chiffres de portée vérifiés indépendamment manquent, c'est expressément noté au lieu d'inventer un chiffre.
| Portail | Structure de propriété | Rôle dans le marché | Coûts pour vendeurs privés (vente) |
|---|---|---|---|
| ImmoScout24.ch | SMG (TX Group, Ringier, Mobilière, General Atlantic) | plus grand portail, env. 4,46 mio de visites/mois (Semrush, 03/2025) | CHF 134.75 par semaine dans le paquet «Basic» (tarif 4 semaines, 4.8.2026) |
| Homegate.ch | SMG | avec ImmoScout24 env. 70-75 % de part de marché | Prix visible seulement dans la saisie ; 'Flex Offer' dès le printemps 2026 plafonné à max. CHF 44/mois + CHF 505 en une fois |
| newhome.ch | plus de 500 entreprises immobilières (Next Property AG), 19 banques cantonales (NNH Holding AG), AXA, CH Media | seul acteur indépendant d'envergure ; portée non prouvée indépendamment | 7 jours gratuits pour nouveaux clients – uniquement objets en location/recherche de repreneur ; annonces de vente payantes |
| Flatfox.ch | SMG | focus logements en location, public urbain | 2 premières annonces gratuites, ensuite CHF 99 par annonce |
| Anibis.ch / Tutti.ch | SMG | petites annonces de tout type, l'immobilier n'est qu'une rubrique | variable, pas de public immobilier spécialisé |
| Comparis.ch | indépendant | pas de portail propre, métamoteur sur d'autres prestataires | pas d'annonce directe possible |
Combien coûte une annonce directement sur les portails ?
Aucun des deux grands portails ne publie de prix fixe. Homegate écrit ouvertement sur sa propre page de prix que les coûts dépendent du paquet, de la catégorie d'objet, du lieu et du type de commercialisation et ne sont affichés que pendant la saisie. Vérifiable : dans le processus de réservation des deux portails, le paquet d'entrée «Basic» coûtait au 4 août 2026 CHF 134.75 par semaine, réduit de CHF 169.–.
Plus de précision vient de l'accord entre le surveillant des prix et SMG de janvier 2026 : au plus tard le 1er avril 2026, un nouveau paquet de commercialisation nommé «Flex Offer» est plafonné à CHF 44 de redevance de base par mois plus au maximum CHF 505 de taxe d'insertion en une fois pour un objet en vente (CHF 370 pour un objet en location, hors TVA) – le Flex Offer visant en priorité une clientèle commerciale, la facturation à la semaine restant en vigueur pour les particuliers. En contrepartie, l'annonce court sans limite de temps et est publiée simultanément sur six plateformes SMG : Homegate.ch, ImmoScout24.ch, Acheter-Louer.ch, ImmoStreet.ch, alle-immobilien.ch et home.ch. C'est un plafond convenu, pas un prix fixe garanti pour chaque annonce individuelle – ce que vous payez effectivement dépend du paquet choisi. Un aperçu des paquets regroupés se trouve dans notre vue des prix.
Flatfox demande CHF 99 par annonce dès la troisième, newhome offre 7 jours gratuits aux nouveaux clients – mais uniquement pour les objets en location et les recherches de repreneur, pas pour les annonces de vente. Au total, une réservation directe sur les deux grands portails coûte vite plusieurs centaines de francs, avant même de compter le rapport de valeur, le traitement des photos ou un plan.
Ce qui fait une bonne annonce
La portée seule ne vend pas. Qu'un clic devienne une visite se décide sur l'annonce elle-même.
Titre
Le titre est la première et souvent la seule chose que les intéressés lisent dans la liste des résultats avant de cliquer – ou pas. Il devrait contenir le type d'objet, le nombre de pièces, le lieu et une caractéristique concrète – par exemple «maison individuelle de 5,5 pièces à Lausanne, vue sur le lac, cuisine rénovée». Les formulations vagues comme «maison de rêve à vendre» gaspillent de la visibilité, car elles n'apparaissent dans aucune combinaison de filtres sensée.
Description
La description répond aux questions qu'un appel téléphonique devrait sinon clarifier : année de construction, dernières rénovations, système de chauffage, charges, desserte, places de parc, proximité des transports publics et de l'école. Structurez en courtes sections plutôt qu'un bloc de texte continu – cela facilite la lecture rapide sur smartphone, où la plupart des intéressés ouvrent l'annonce en premier.
Ordre des photos
La première image décide du clic. C'est ici qu'appartient la plus belle vue extérieure ou un séjour rangé, pas le plan ou une photo de détail de la cave. Suit ensuite une visite en ordre logique : entrée, séjour/salle à manger, cuisine, chambres, salle de bain, extérieur. Dix à quinze photos à la lumière du jour, rangées et au format paysage, font figure de standard.
Plan
Un plan appartient à pratiquement toute annonce. Les acheteurs filtrent ainsi à l'avance si la disposition des pièces convient à leur quotidien, et vous vous épargnez des visites d'intéressés pour qui l'objet ne convient manifestement pas. Si le plan manque, les intéressés sérieux le demandent en général en premier – rien que cela coûte du temps.
Prix indiqué vs «prix sur demande»
Indiquez un prix. «Prix sur demande» filtre les acheteurs sérieux et liés à un budget hors de la recherche avant même qu'ils n'ouvrent l'annonce, car la plupart des portails proposent un filtre de prix et un objet sans prix sort de toute fourchette. En cas de doute sur le prix, obtenez d'abord une estimation indépendante, par exemple via un rapport de valeur hédoniste, au lieu de mettre l'annonce en ligne sans chiffre.
Quelles indications sont obligatoires
Il n'existe pas de loi fédérale prescrivant le contenu des annonces immobilières privées en Suisse. «Obligatoire» signifie ici deux choses. Premièrement, ImmoScout24 et Homegate exigent eux-mêmes certains champs obligatoires sans lesquels une annonce n'est pas publiée : type d'objet, lieu/NPA, surface habitable ou du terrain, nombre de pièces et prix en font partie. Deuxièmement, il existe des particularités cantonales : le certificat énergétique des cantons (CECB) n'est pas obligatoire lors d'une vente dans la plupart des cantons alémaniques, alors qu'il peut être exigé dans certaines parties de la Romandie lors d'un transfert. En cas de doute, vérifiez auprès de votre office cantonal de l'énergie, pas auprès du portail.
- Adresse (au moins rue et localité, numéro exact optionnel)
- Surface du terrain selon le registre foncier
- Année de construction et dernières rénovations importantes
- Nombre de pièces et de salles de bain
- Type de chauffage et agent énergétique
- État : habitable de suite, rénové ou à rénover
- Charges mensuelles
Combien de temps une annonce devrait-elle rester en ligne ?
Comptez en mois, pas en semaines. En 2025, les appartements en PPE restaient en moyenne 84 jours sur le marché suisse avant d'être vendus (2024 : 92 jours) – régionalement d'environ 61 jours en Suisse centrale à 131 jours au Tessin. Les maisons individuelles demandent en moyenne environ trois à quatre mois de la première mise en ligne à l'acceptation d'achat. Ne réservez donc pas une annonce pour deux ou quatre semaines, mais pour au moins huit à douze semaines avec une option de prolongation. Une annonce qui disparaît après vingt jours sans explication et réapparaît ensuite sous une forme légèrement modifiée paraît moins sérieuse aux yeux des acheteurs attentifs qu'une annonce continue avec un ajustement de prix occasionnel.
Que faire si rien ne se passe après quatre semaines ?
Quatre semaines sans demande sérieuse ne sont pas encore un signal d'alarme vu les durées de commercialisation mentionnées, mais une occasion de contrôle. Vérifiez dans cet ordre :
- Prix : comparez avec les prix de vente réellement obtenus d'objets comparables dans le voisinage, pas avec d'autres annonces – les prix d'annonce sont des prix souhaités, pas des prix du marché. Un rapport de valeur hédoniste montre si vous êtes au-dessus ou dans le marché.
- Annonce : le plan manque-t-il, la première photo est-elle mal éclairée, la description se lit-elle comme une simple énumération ? Ce sont exactement les causes les plus fréquentes de clics qui manquent.
- Visibilité : une annonce qui n'est que sur un portail atteint réellement moins de la moitié du public adressable. Vérifiez qu'elle est bien active sur les deux grands portails.
Ce n'est que lorsque prix, annonce et visibilité sont corrects et que rien ne se passe encore après six à huit semaines que la question d'un obstacle structurel vaut la peine – desserte défavorable, plan difficile ou segment de marché à faible demande. Ce n'est pas une raison d'abandonner la vente sans agence, mais une occasion de repasser votre stratégie avec nos guides.
Gérer les appels de démarchage de courtiers sur votre annonce privée
Dès que votre annonce est en ligne, attendez-vous à des appels de courtiers qui n'ont pas d'intérêt d'achat mais veulent vous vendre un mandat de vente. C'est une pratique courante dans la branche immobilière suisse et ne signifie pas que quelque chose cloche avec votre annonce.
Une réponse brève et claire suffit en général : «Merci, je vends actuellement en privé et je n'ai pas besoin de mandat.» Qui demande pourquoi vous ne voulez pas de courtier n'a pas à se justifier – c'est votre décision, sans obligation de motivation. Certains bureaux se font passer au téléphone pour des acheteurs afin d'obtenir une visite ; en cas de doute, demandez directement si l'appel vise un besoin propre ou un mandat – les courtiers sérieux répondent honnêtement.
Si vous n'êtes pas sûr que la vente sans agence soit la bonne voie pour votre situation, par exemple dans une communauté héréditaire avec plusieurs parties ou sous pression temporelle, un regard honnête sur les deux voies s'impose dans notre guide sur la commission de courtage.