Divorce et vente de la maison : qui reçoit quoi en Suisse

À qui appartient la maison en cas de divorce : le droit matrimonial en bref

Pour la plupart des couples en Suisse, sans contrat de mariage, c'est le régime ordinaire de la participation aux acquêts qui s'applique – il concerne environ neuf mariages sur dix. Il distingue deux masses de biens : les biens propres, qui appartiennent à chaque conjoint individuellement, et les acquêts, qui sont partagés par moitié en cas de divorce. Qui veut savoir qui reçoit quoi doit d'abord clarifier dans laquelle de ces deux masses la maison tombe.

• Biens propres : la fortune qu'un conjoint possédait déjà avant le mariage, ainsi que tout ce qu'il a hérité ou reçu en donation pendant le mariage. Une maison familiale héritée reste donc en principe un bien propre et n'est pas automatiquement partagée.
• Acquêts : tout ce qui a été constitué pendant le mariage à partir du revenu du travail ou d'acquisitions financées par celui-ci – y compris en règle générale une maison achetée et remboursée en commun pendant le mariage.

Pour une maison acquise pendant le mariage, ce n'est pas simplement la moitié de la valeur vénale qui est répartie lors du partage, mais la plus-value réalisée depuis l'achat : du prix de vente sont déduits le prix d'achat, les frais de vente, les impôts ainsi que le remboursement de l'hypothèque et des éventuels retraits LPP. Chaque conjoint récupère d'abord ses fonds propres initialement apportés ; seule la plus-value restante est partagée par moitié. En cas de séparation de biens, c'est en revanche simplement l'inscription au registre foncier qui vaut – qui est inscrit avec quelle part reçoit cette part, indépendamment de qui a réellement payé combien.

Les trois options pour la maison commune

Une fois clarifié à qui revient quelle part, il reste en pratique trois voies pour gérer la propriété.

En pratique, la plupart des couples choisissent la vente, car elle crée la séparation la plus claire et rend les deux parties financièrement indépendantes. La reprise vaut surtout la peine lorsqu'une personne remplit clairement seule la capacité financière et a un fort intérêt personnel pour l'objet – par exemple à cause des enfants ou du lieu de résidence.

Pourquoi une évaluation neutre compte double ici

Pour toute vente immobilière, une estimation réaliste de la valeur vaut la peine. En cas de divorce s'ajoute une deuxième raison : la valeur de la maison est la base du calcul de la plus-value à partager. Si une partie estime trop haut et l'autre trop bas, l'évaluation devient elle-même un point de conflit – en plus de tout ce que la procédure de divorce doit déjà négocier.

Une évaluation hédoniste indépendante – le même modèle que les banques suisses utilisent pour le financement – compare votre maison à des ventes réelles d'objets similaires dans la région et livre un chiffre traçable pour les deux parties. Un tel rapport de valeur coûte CHF 189 et est disponible immédiatement en PDF. Il ne remplace pas une expertise judiciaire dans un conflit dur, mais constitue pour la plupart des couples une base de négociation solide et économique.

Ce que devient l'hypothèque

Une hypothèque contractée en commun ne disparaît pas avec le divorce. Les deux conjoints restent solidairement responsables de la dette entière, indépendamment de qui déménage et de qui reste dans la maison. Sans libération formelle de cette responsabilité solidaire, la personne qui part continue donc de répondre pleinement d'une hypothèque sur une maison qu'elle n'habite plus.

Une libération exige l'accord de la banque. Celle-ci réexamine la personne restante, en particulier la capacité financière : en règle empirique, les coûts hypothécaires ne devraient pas dépasser un tiers du revenu brut du ménage. Si le revenu seul ne suffit pas, il ne reste en général que deux voies : réduire l'hypothèque ou apporter des garanties supplémentaires. Si les deux échouent, la responsabilité solidaire subsiste jusqu'à la vente de la maison.

Si une hypothèque à taux fixe en cours est résiliée prématurément, par exemple parce que la maison est vendue, la banque peut exiger une indemnité de remboursement anticipé. Son montant dépend de la durée restante et de la différence entre le taux convenu et le taux de référence actuel et peut être considérable selon la situation. Clarifiez ces coûts tôt directement avec la banque, pour les intégrer dans votre calcul avant de choisir l'une des trois options.

Droit de jouissance, enfants et domicile

La loi règle à l'art. 121 CC ce qu'il advient du logement familial. La disposition concerne en premier lieu les logements en location : si un conjoint dépend du logement en raison des enfants ou d'autres motifs importants, le tribunal peut lui transférer seul les droits locatifs, pour autant que ce soit supportable pour l'autre. Si la maison appartient en revanche à l'un des conjoints en propriété, le tribunal peut, dans les mêmes conditions, accorder à l'autre un droit de jouissance limité dans le temps contre une indemnité appropriée.

Le critère déterminant est régulièrement la garde des enfants : la poursuite de l'école et la continuité sociale plaident fortement pour laisser provisoirement le parent qui s'occupe des enfants dans la maison, même si les deux restent propriétaires au regard du régime matrimonial. Un tel droit de jouissance reste toutefois une solution transitoire – il ne règle pas à qui la maison appartiendra à long terme, il ne fait que déplacer la question. La répartition définitive devrait malgré tout être fixée tôt dans la convention de divorce.

Déroulement temporel : ce que vous pouvez régler dès la procédure

Un divorce par consentement mutuel dure en règle générale deux à six mois, sans séparation préalable obligatoire. Un divorce contentieux exige en principe deux ans de séparation avant le dépôt de la requête, puis la procédure elle-même dure souvent un à trois ans – sauf si le tribunal constate l'impossibilité de poursuivre le mariage. Surtout sous pression temporelle, il vaut la peine de ne pas attendre le jugement définitif pour agir sur le front de la maison.

• Obtenir une évaluation neutre, pour que les deux parties calculent avec le même chiffre dès que la plus-value est négociée.
• Mener un entretien avec la banque, pour clarifier si une reprise par une personne serait supportable et ce que coûterait une libération de la responsabilité solidaire.
• Rassembler les documents : contrat de vente, extrait du registre foncier, en PPE le règlement et l'état du fonds de rénovation.
• Si les deux copropriétaires s'accordent sur une vente, la maison peut déjà être annoncée et vendue pendant la procédure en cours. La répartition définitive du produit suit alors la convention de divorce ou le jugement ultérieur.

Conséquences fiscales en cas de divorce et de vente

Si vous vendez la maison à un tiers, l'impôt sur les gains immobiliers est dû comme pour toute vente : est imposée la différence entre le prix de vente et les coûts d'investissement, en tenant compte de la durée de possession. Le calcul exact est régi par canton et diffère parfois nettement.

Autre situation si la maison est transférée d'un conjoint à l'autre dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial, par exemple parce qu'une personne reprend la maison et rachète la part de l'autre. Dans ce cas, l'impôt sur les gains immobiliers peut être reporté, pour autant que les deux conjoints le déclarent par écrit. L'impôt n'est pas effacé, mais ne devient exigible qu'à la prochaine vente imposable – la personne qui reprend reprend aussi les coûts d'investissement d'origine et la durée de possession du mariage.

Pour l'impôt sur les mutations aussi, de nombreux cantons prévoient des exonérations pour les transferts entre conjoints dans le cadre d'un divorce. Comme ces deux impôts diffèrent nettement d'un canton à l'autre, un court appel à l'administration fiscale compétente ou au fiduciaire vaut la peine avant l'acte authentique.

Ce qui s'ajoute en cas de propriété par étages (PPE)

La propriété par étages est juridiquement une forme particulière de copropriété avec un droit exclusif sur le propre logement. Pour le partage matrimonial lors du divorce, les mêmes règles valent en principe que pour la maison individuelle : les biens propres restent des biens propres, une plus-value acquise pendant le mariage est partagée, et le tribunal peut, à défaut d'accord, ordonner l'attribution à une personne contre indemnité, ordonner une vente aux enchères ou maintenir la copropriété avec l'accord des deux.

En PPE, la quote-part de valeur joue en outre un rôle : elle détermine les droits de vote à l'assemblée des copropriétaires et les contributions aux frais communs. La part au fonds de rénovation est liée à l'unité elle-même et ne peut être ni vendue ni emportée séparément – elle passe automatiquement lors d'une vente ou d'une reprise par un conjoint. Vérifiez en plus le règlement de la communauté, en particulier s'il prévoit des exigences de forme ou d'approbation pour un transfert.